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“限价房新政”对市场影响有多大?

2018-05-1009:37:30来源:北京青年报作者:李桁

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5月7日下午,北京楼市的主管机构北京住建委,对外公开了一份关于“限价房”(全称“限房价竞地价地块”)的征求意见稿。与此前业内传闻大致接近。这个被称作“限价房新政”的核心内容就是,“限价房”进入市场销售时,如果其销售限价与评估价的比值高于85%,该项目将由开发商自行销售;如果其销售限价与评估价的比值低于85%,该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房,再面向合资格购房人出售。

这份征求意见稿的出台,将北京市自2016年9月出让至今的56宗“限房价、竞地价”的住宅用地,推到了一个关键的十字路口。按照北京中原地产的统计,这56宗具有销售限价政策的土地,合计规划限价商品住宅面积约422万平方米,预估可开发限价型商品房住宅约在4万套左右,而这4万套中,预计将有20%,也就是8000套转为共有产权房。

对市场的影响 “限价房”供应将开闸 贴身肉搏将出现

刚刚过去的4月,北京新房商品住宅仅成交1161套,同比去年4月成交套数的降幅达到44.5%,几近腰斩。

造成新房销售下滑的一个重要因素就是“限价房”的缺席。此次关于“限价房”的征求意见稿出台,也预示着“限价房”调控靴子的落地,新房供应有望开闸。

来自北京中原地产的数据显示,自2016年9月30日北京开始执行“限房价 竞地价”的土地出让方式以来,随后北京所有住宅商品房用地在出让时,都在土地出让文件中对该宗用地开发的商品房项目未来销售均价和最高价格有明确的规定。

截至目前,北京市有销售限价政策的土地共有56宗,规划限价商品住宅面积约422万平方米,预估可开发限价型商品房住宅约在4万套左右。《通知》的公布预示着“限价房”调控的落地,等待中的这4万套住宅将可能加快入市节奏。

在思源地产副总经理、首席分析师郭毅看来,一旦征求意见稿转为正式政策公布,将很可能迎来一批限价房的供应高峰,个别限价房集中地区域,甚至可能出现贴身肉搏的可能,新房的竞争将更加激烈。对于项目来说,如何尽快尽多蓄客,尽早拿到销售证并锁定客源,是摆在每个限价房项目面前的最大难题。

对格局的影响

“限价”商品房+共有产权房将成为新房的两极

除了靴子落地,新房供应有望增加以外,新《通知》的核心内容是部分“限价房”在入市时将转为共有产权,而不再是以往的全产权。

《通知》规定,如果限房价项目的比值高于85%这一设定比例,则由开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房。按照限房价项目相关规定,要在取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。而不高于85%则转化为共有产权项目,按照共有产权房的销售规则进行。

这个比值如何计算,举个例子:如果某个项目拍地时的销售限价为4.5万元/平方米,评估该项目实际的市场价格为5万元/平方米,比值为90%,高于85%的设定比例,那么这个项目就将和商品房一样由开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房。

假设一个限房价项目土地转让文件中规定的“未来销售限价为3.6万元/平方米,在它办理施工许可后,进行评估的该项目实际的市场价格为5万元/平方米,用3.6万元除以5万元,这个比值是72%,低于85%的设定比例,那么这个项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

按照北京中原地产的测算,在85%的设定比例下,目前已推出的限房价地块80%左右的项目应该不会被收购,将按照普通商品住房由开发企业销售。这意味着只有大约20%限价房项目将被转化为共有产权房,也就是说大约有8000套“限价房”有可能被转为共有产权房。

有业内人士预计,由于住宅土地出让仍旧是“现售价、竞地价”的模式,可以预计,未来北京新房市场将建立起“限价”商品房+共有产权房的全新格局,不限价,大产权的商品房将越来越少。

对开发商影响

原本的“潜规则”面临不确定性

虽然大部分的“限价房”并没有受到影响,还将正常销售,但按照《通知》新规定,仍有20%左右的项目面临转为共有产权的可能,这样的不确定性可能使开发商的一些潜规则玩不转了。

所谓的“潜规则”其实就是开发商在高价拿地又被限制售价的同时,通过产品创新,向地下寻求开发利润空间。

从2017年开始,多宗“限售价、竞地价”的土地成交价格就直逼售价。像2018年初北京楼市的第一拍,首创+远洋联合体以61亿元竞得朝阳区孙河地块,楼面价61348元/㎡。但按照出让政策,该地块形成的商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。很明显,获取土地的成本与未来的售价相差无几了,即便是对成本把控最为严苛的开发商,按照正常的开发途径也一定是亏本的买卖。

这类高成本的土地在实际开发中往往是通过“地下面积”来实现利润,但这是以前的逻辑,在现阶段,限价房面临转为共有产权房的背景下,这样的潜规则能否玩得转,暂时还没有定论。

郭毅认为大环境下,快速回笼资金是降低成本的要途,但对于个别谋求拿地后通过“地下面积”实现利润的项目而言,则因政策中缺少相关细节,面临着不确定风险。

类似情况的还有丰台区的佑安府项目,可售住宅的拿地成本突破5万元/平方米,限售均价不超过79459元/平方米,且最高单价不得超过83432元/平方米。

虽然限制了售价,但为了追求利润,该项目还推出大量的低密度别墅产品,在不扩大容积率的前提下,通过打造地下面积,将地下空间价值最大化。

但新的通知出台后,项目很有可能被转为共有产权房。周边临近的中国玺和昆仑域两个新盘,在2017年最后一期的获批价格达到了9.7万元/平方米,假设以此价格作为评估价,佑安府的销售限价与评估价的比值为81.9%,低于85%,有被收购的可能。

一旦转为共有产权,地下空间如何计算,未来销售售价如何计算,购房人能否接受别墅产品的产权为共有,都是棘手的问题。业内人士认为,未来一些有风险被转为共有产权的限价房项目,如何开发设计,能否继续靠向下挖的潜规则获利,还期待政策更多的细则出台。文/记者 李桁

责任编辑:仰镜伊(EN075)

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