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重金学区房 还买吗?

2018-05-1009:46:03来源:北京青年报作者:李珩

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每年4月底5月初,是很多幼升小家庭最忐忑的时候。因为每年这个时候,都是北京各区发布幼升小政策的时候。2018年也不例外。“五一”前后,随着北京市2018年义务教育阶段入学工作意见的发布,各区也陆续发布今年义务教育入学政策。多区通过“多校划片”“六年一学位”等多项措施,“学区房”难以对应单一名校,投靠“四老”入学可能性降低,租房可以入学等。政策一出,有人庆幸,非学区房家庭子女也有机会入名校了;也有人焦虑,对学区房唱起了“凉凉”;同样也有人急迫,拿着钞票去一些牛校集中地抢房。针对2018年的入学政策和对学区的影响,北京青年报记者探访了一些热点需求,为您带来最新的学区动态解读。

一房不再对应一校 多校划片成趋势

“不确定多校划片政策具体会怎么执行,现在买了学区房上不了心仪的学校,风险就太大了。”在某学区房板块,很多家长在看待多校划片政策时都表达了类似的忧虑。

张女士的女儿已经4岁了,原本张女士计划在芍药居北里买一套房子,为了以后女儿能上人民大学附属朝阳学校。但去年起,朝阳针对学区房的多校划片政策,让张女士望而却步。她告诉北青报记者,现在芍药居北里对应了三所小学,除了人大附朝阳学校以外,还有樱花园实验学校、经济贸易大学附属小学。在张女士看来,以每平方米7万多元的价格买芍药居北里90年代的房子,如果不能上理想中的人大附朝阳学校,那就亏大了。

事实上,为了抑制学区房的过热,北京市今年开始加大力度推广多校划片的政策。曾经的单校划片是划片入学政策的初始形式。如今,教育部门提出了2.0版本的“划片入学”政策——多校划片,即一个小区对应多所学校。不仅是朝阳区,海淀、东城、丰台等区域也都在跟进。

今年2月底,教育部在2018年中小学招生入学工作的通知中表示,在教育资源配置不够均衡、择校冲动强烈的地方,需积极谨慎推进多校划片。

去年6月30日开始,北京市朝阳区便开始试行多校划片政策,但实际的落地范围仅限于朝阳部分学区的个别学校。今年开始,北京施行多校划片政策的城区范围将进一步扩大。

西城、海淀、东城是北京学区房三大热点区域,三区教委均在4月底公布的2018年义务教育阶段入学政策中,不同程度地表示将逐步推进多校划片的幼升小入学方式。

其中海淀区的细则是这样描述的:“自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。” 这意味着海淀区给出了一定窗口期,明年1月1日起,新购买的商品房将实施多校划片。

东城区也划定了多校划片的时间界限,今年6月30日后购房将多校划片。按照义务教育入学时间表,今年入学工作到6月30日已基本结束,因此这条规定对今年上学的孩子影响不大。时间界限新规定的“杀伤力”在于对明年乃至以后的入学预期,过去幼升小基本上按照划片和学校一一对应,比如购买史家小学学区房的京籍人员,子女基本上都能进史小;今后这一通过购房上学的预期完全改变,未来不能保证一定能进史小。

相比东城、海淀都明确提出了多校划片的时间表,西城区相对缓和。在2018年义务教育入学政策中,西城区教委表示,在对应的学位不足时,可以在所在学区或邻近学区内“多校划片”。这意味着西城区仍将以“单校划片”为主,优先保障顺位靠前家庭的单校划片权利,并在单校划片基础上推进多校划片。

针对多校划片是在原有学区基础上,还是打破原有学区分割的问题,有专家分析认为,这个问题最权威的答案还是要等待教委的划片方案。但是这个政策总体来说,利好学区内原有的较差学校学区房,利空学区内的最好学校的学区房。同时,多校划片也是遏制“跨区择校”和“拼房择校”乱象。可以预计,未来多校划片将成为主流形式,单一的买房不再确定对应唯一的一所学校。

“六年一学位” 对学区房价格影响有限

另外,各区在5月份陆续公布的入学政策中可以发现,多个区进一步明确了一套住房“六年一学位”的原则。即同一个实际居住地址,六年内只可以为一名“幼升小”儿童提供入学资格(符合国家生育政策的除外)。这就意味着,学区房的名额占用情况不再是无限的,每套房子六年内只能对应一个名额。

这样的“六年一学位”政策此前已经在西城区、朝阳区、海淀区、石景山区实施。而从今年开始,作为副中心的通州区以及城区的东城区也将实施“六年一学位”政策。

东城区规定,凡年满六周岁(2012年8月31日前出生)的具有东城区常住户口及东城区房屋产权证(监护人持有)的适龄儿童均需参加学龄人口信息采集,免试就近登记入学。该区将根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学机制。2018年起,东城区教委将对适龄儿童入学登记的实际居住地址及适龄儿童就读学校实施记录,自该地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个入学学位(符合国家生育政策的除外)。通州区也宣布从今年起实施“六年一学位”,适龄儿童入学登记的住房地址,自登记入学之年起,六年内只提供一个入学学位。

不过,“六年一学位”的政策在实际学区房交易中,对房价的抑制相对有限。德胜学区一直是西城的重点学区之一,这里分布了多所重点小学。一位德胜区域的链家门店负责人告诉北青报记者,片区内不少家庭买了40-50平方米的一居室,目前的单价基本在13万/平方米以上。其中相当一部分家庭只是为了买入学名额,因为房子太小并不宜居,普遍会对外出租,自己住在北三环、北四环附近。有的家长在孩子成功入学后,就选择了挂牌出售这套学区房,会在介绍里写明上学名额占用,还需要等待3年、4年甚至5年不等,这类的房子价格并不会比一般名额不占用的房子便宜太多,大部分仍会是市场价销售。

租房上学 暂时对市场影响不大

值得特别注意的是,在租售并举的背景下,今年的入学政策首次明确了京籍租房家庭将参加多校划片,相应区域房租价格是否将上涨也引发了人们的关注。

根据北京市教育委员会关于2018年义务教育阶段入学工作的意见,北京市户籍无房家庭,长期在非户籍所在区工作、居住,符合在同一区连续单独承租并实际居住三年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。

例如东城区规定,非东城户籍无房家庭长期在东城区工作、居住,审核申请人或其配偶要受雇于东城区,且在北京市正常连续按月缴纳社会保险且最近三年连续缴费,补缴无效。租房时间应不晚于2015年5月1日等,才可以申请在东城区接受义务教育。经相关部门联合审核后,通过电脑派位方式多校划片入学。很明显,通过租房获得入学的准入规定还是较为严格的。

其他区县的规定与东城区类似,但在承租方面,通州区和丰台区都只要求在所在区“单独承租并实际居住三年以上”,没有要求必须在“同一地址”承租。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,政策上肯定了租房入学,对京籍无房家庭有一定好处,但由于一些限制条件,真正能满足所有政策的人并不多。尤其是好学校,租赁户的入学顺位排在最后,想入名校的希望非常小。

不仅如此,为了避免投机行为出现,避免有人通过租房钻空子,北京市将像去年严查“过道房”“车库房”一样,严查资格,保障政策落实。据了解,本市将依托市住房租赁监管平台核验租赁登记备案信息,租赁信息核验自5月7日与入学信息采集工作同步启动。多部门将联动审核本市户籍无房家庭、合法稳定就业、实际居住等入学资格条件。

虽然现阶段通过租房入学的收益人群并不多,但在租售同权的背景下,作为一个全新的政策设计对未来的预期作用还是十分深远的。

“四老”不好靠 有户有房最优先

虽然多校划片有一定的遏制作用,但同时多个区域出台规定,将控制上学投靠“四老”的现象。对许多普通家庭来说,也增加了买学区房的迫切性。

4月27日,《关于西城区2018年义务教育阶段入学工作的意见》发布,其中,小学入学条件部分与去年相比有明显不同。

2017年的西城区政策规定,“实际居住在西城区的西城区个人居民户籍适龄儿童”可以在西城区入学,但今年,这条规定前面加了一个限制条件,即“法定监护人在其他区无独立产权房”。

这样一来,一部分“四老”房适龄儿童将无法在西城入学。所谓“四老”房,即房主为适龄儿童的祖父、祖母、外祖父、外祖母。在以往,户籍在“四老”房的适龄儿童是可以在西城区入学的,只不过入学顺序排在父母在西城区有房产的儿童之后。

但按照今年的西城区政策,那些户籍在西城区的“四老”房、但父母在其他区买了房的适龄儿童,将无法在西城区入学。

显然,针对仅有西城户口无西城房产者,今年要求外区也不得有房产。针对集体户,同样要求无独立产权房,才可在西城入学。这也意味着,今年对于有户无房和集体户两类情况要求更加严格。

张大伟认为,西城集体户籍家庭在外区有房,想在西城上学的可能性降低了。这在一定程度上,提高了买房的迫切性。

链家德胜中介的门店负责人告诉北青报记者,以最近几年比较火的德胜育翔小学为例,在2017年已经出现了除了房户合一外全部调剂的现象。也就是如果父母不是房主,在西城想上优质学区房已经基本没有可能。

业内人士认为,孩子户口依然可以挂靠在“四老”名下。但是由于部分热门小学生源较为紧张,所以根据实际情况考虑,在划片范围内,“父母和学生的户口在片内,且片内有房产、且户主和房主为父母或学生”等情况将优先录取。

而另一个学区大户,海淀则规定:对于户籍在海淀区的,“该套住房”含义为“申请入学的适龄儿童法定监护人的合法产权房。如果房屋产权人的孙子(女)、外孙子(女)入学,则适龄儿童及其法定监护人户口均须落在该套住房内,且与房屋产权人在同一户口簿上,在此基础上六年内只提供一个学位。值得关注的是,户口挂靠在非直系亲友家中的,且房屋产权人为非直系亲属的,不能作为就近入学的依据,建议按照实际居住地就近登记入学。

学区房市场未来存变数

对于学区房来说,这次的入学政策调整,并没有过多影响学区房的成交。从3月份开始,北京二手房交易量出现了明显的回升,与入学信息采集季的到来密不可分。思源地产的数据显示,4月份北京二手房成交延续了3月份的回升,共计售出14964套二手房,创近12个月的成交新高。这也是新一轮紧缩调控以来,北京二手房销量第四个月突破万套大关。环比3月份,4月北京二手房成交上涨了23.6%,成交面积涨幅高达60.9%,二手房热度开始从刚需向大户型改善转移。

思源地产市场发展部副经理、首席分析师郭毅表示,除了二手房价格调整到位、新房供应有限等原因外,北京各区域陆续出台的新一年入学政策,其中教育强区的学位资源依旧有限,多与户籍、房产绑定,使得二手房的刚需有所上升。

因为去年多校划片出现明显降价的朝阳区,也因为入学政策的落实,出现了反弹情况。像亚运村的嘉铭桐城,对口陈经纶中学嘉铭分校,成交价曾在去年6月30日之后,跌到了7万元/平方米左右,但如今平均报价重新回到了8万元以上。

但这并不代表学区房的反弹,相反在多校划片的管控下,传统意义上一个小区对应一所学校的单校划片机制将被打破。但学区房的热度降温取决于未来政策的实际落地情况,以及落地城区的教育资源均衡程度。

这也为未来学区房的走势增加了变数。业内人士认为,随着多校划片政策的落地,可能导致学区房价格稳定,不大涨,也不大跌。个别天价学区房的现象将有所减少,尤其是一些过道房、户型不佳的“老破小”学区房或将因为学区价值的减弱而转手困难。不过,对于有入学需求的家长来说,虽然有多校划片的制约,但学区房仍是选择优质教育资源的重要途径,未来学区房整体大幅下降的可能性不大。文/记者 李桁

责任编辑:仰镜伊(EN075)

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