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首创置业发力“千亿竞跑” 多元化创新业务推进高质量增长

2018-05-1413:47:52来源:北青网作者:静雅

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随着三大行业龙头企业在2017年的销售业绩均突破5000亿元,冲规模成为所有房企共同追求的目标。一直以来发展相对“保守”的北京老牌国企首创置业,也在年初的业绩发布会上首次提出了“两年内冲千亿”目标。

近日,首创置业顺利完成了董事会换届工作,等待首创置业历史上最年轻的一届董事会和新任总裁钟北辰的是“千亿”任务背后的挑战和期待。4月28日下午,在首创置业召开新一届董事会第一次会议后,首创置业董事长李松平及总裁钟北辰等领导共同接受了媒体的群访,针对三年发展计划、城市圈布局以及战略升级等方面回答了媒体的问题。

未来年增长率35%以上 目标重回行业前30

虽然无法与其他突飞猛进型的房企相比,但步伐一向稳健的首创置业在2017年的业绩表现可以说隐藏着不少亮点。从年报数据来看,虽然公司年度营业收入同比只增长了4.6%,但核心净利润却同比大幅增长了81%。同时签约销售数字实现了量价双升,而得益于销售均价的上涨和高毛利项目结算增多,公司2017年毛利率达到26.74%,比2016年的12.7%也有了大幅提升。

在今年3月的业绩发布会上,首创置业提出未来三年将以“强投资、快周转、冲规模”为核心的发展策略,同时发布了“三年发展计划”,即未来三年合计目标签约金额3200亿元,复合增长率35%以上。2018年实现800亿、1000亿、1400亿的签约目标,同时控制毛利率在25%以上的水平,并将净资产负债率控制在90%以内。”

新一届董事会上任后,也在第一时间表明了对这一业绩承诺的坚持。首创置业钟北辰认为,当前房地产市场竞争异常激烈,房地产行业的分化正在不断加速,必须保持足够的增速,或者跑赢房地产企业的平均速度,跑赢房地产整个大盘,才能立住脚。因此,“发展”依然是首创置业的主基调,同时调结构,提升配套置资源的能力。

采访中,首创置业董事长李松平也首次公开提出了对新一届董事会的期望——尽快让首创置业重回行业前30名。李松平表示,“大者恒大,强者愈强”。对于房企来说,签约销售额在行业中的排名也很重要。因此,首创置业的排名一定要逐步向前靠拢,挺进行业前30名。

立足京津冀主战场 发力三大城市圈

据不完全统计,目前已公布冲千亿计划的房企已经超过10家,实现目标的时间均集中在2018-2020年。这意味着,首创置业将面对的不仅是整个行业格局的变化,更有同一梯队内其他企业的竞争压力。冲规模的背后,需要充足货量和快速回款做支持,这对于首创置业来说,也是不算轻松的挑战。

公开数据显示,截至到2017年末,首创置业明显加大了拿地力度,全年新增19个土地项目,土地储备总建筑面积达到1154万平方米,土地储备总货值约2573亿元。从目前2018年1143亿元的可售货值来看,只要实现71%的去化率就可以轻松实现今年800亿的销售目标。值得注意的是,首创置业开发销售物业的平均楼面地价近0.9万元/平方米,远低于当前超2.33万元/平方米的签约均价。这意味着,首创置业的土地储备不仅不存在瓶劲,且蕴涵了足够的利润空间。

而在意识到单核城市布局不足以支持规模“从558亿快速增长到1400亿”之后,首创置业也在2017年调整了区域布局的思路,从之前的北京、上海、天津、成都、重庆、深圳六大核心城市转入京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈及部分强二、三线城市。其中,北京、天津、上海这三大城市是首创置业重仓区域,货源占比达到70-80%,在未来仍将是公司业绩增长动力主要来源。

钟北辰在谈及三大城市圈布局及优势时表示,第一,围绕北京、天津为核心,包括河北省发达地区、雄安新区等在内的京津冀区依然是主战场,占公司未来投资的50%。第二,长三角作为中国传统的经济发达地区,也是高净值客户最多的地区。此前,首创置业只立足于上海这一单核城市,但其周边的江苏、浙江等城市的经济发展水平、消费力以及客户层次都非常高,因此将上海升级成整个长三角地区。目前,除上海外,首创置业已经进入到杭州、无锡、镇江、湖州等多个城市。第三,围绕深圳为核的整个粤港澳大湾区是开发商的必争之地,首创置业在2017年初落子深圳,迈出了布局粤港澳大湾区的关键一步。今年,首创置业计划以上海、杭州为长三角核心节点进行扩展,以深圳为粤港澳大湾区核心点,择机进入广州、佛山、东莞等大湾区其他机会城市。而长三角和粤港澳大湾区分别占公司未来投资的20-25%左右。

此外,首创置业未来还将在西南区域的重点城市,如成都、重庆持续进行投资。同时,对此前从未涉足的武汉、郑州、合肥等城市也将寻求进驻机会。钟北辰强调,首创置业城市布局的战略升级,无疑是踩着中国经济发展最高速的地方来进行,投资标准关键不在于这个城市是几线,而是当地的消费力、市场发展前景、高净值客户数量。

加大土地储备 一级开发将是未来五年开疆重点

从已公开的企业营收构成来看,首创置业的土地一级开发营收仅次于房地产销售收入。2017年,得益于首创置业在天津武清项目进入收获期,公司土地一级开发收入同比增长高达约10000%。

公开资料显示,截止目前,首创置业已经获取了7个一级项目,建筑面积近500万平方米;同时还锁定了11个潜在一级项目,土地面积达3400万平方米。

显然,首创置业在一级开发市场上取得的赫赫战绩,与其作为北京老牌国企的背景以及首创集团的强大协同优势有着深厚的关联。而一级土地开发未来无疑也仍会是首创置业重要的业务板块,为首创置业冲“千亿”提供充足的低成本土地储备和货源。

钟北辰表示,在深耕京津冀的战略下,首创置业的土地储备来源除了在公开市场获取之外,一级土地开发、棚户区改造、地产和产业结合等多样化的拿地方式都是首创置业优势所在。

据透露,截止目前,首创置业一级土地开发业务已成功落子北京顺义、平谷、石景山、密云和天津武清地区,初步实现了结构布局。在北京之外,今年首创置业还将在张家口、雄安新区等环京区域加大土地一级开发和棚户区改造的土地资源获取力度,获取稳定收益并分享区域土地增值收益,增强二级开发资源获取能力。

未来1-2年,首创置业还将践行国企社会责任,积极参与棚户区改造项目,并以此为突破点,尽快落子朝阳、大兴、怀柔三区。未来3-4年,将全面覆盖北京各区县,同时推进工业土地盘整项目的落地。未来5年,首创置业将以一级开发项目为重点,同时抓住机会,加快推进产业地产与工业土地业务。北京地区着重推进棚改业务,同时开展一级开发及工业土地项目;河北区域以产业地产为核心,天津地区以现有项目为起点综合开展各种一级业务。预计到2022年,首创置业在该业务板块实现累计投资规模超模800亿,累计实现利润80亿。

创新业务齐头并进 多元化发展推动稳健增长

早在数年前,首创置业就提出了“城市综合运营商”的转型定位,并推出了“住宅+X”的战略。其中的X包括了奥特莱斯、旅游、教育、养老等类产业。而随着国家新经济格局的形成以及行业发展新趋势引导,首创置业作为北京市国资委所属国有企业,未来也将围绕北京“四个中心”的建设目标,在多元化业务领域持续尝试和创新。

事实上,对于首创置业历史上最年轻的一届董事会来说,由钟北辰带领的专业团队,“创新”不仅是这一届董事会的优势,也是首创置业在过往发展中的强能力体现。钟北辰表示,首创置业的创新脚步一直没有停下,包括新零售、资管、文创地产、产业园区、长租公寓等都属于创新型业务。

新零售板块,由钟北辰负责的首创奥特莱斯项目实现了6年开业7家店、布局14座城市的优异成绩。钟北辰上任首创置业总裁后,按照新一届董事会的计划,今年首创置业将再开业3家奥特莱斯门店,到2020年实现布局全国20城的目标。同时还将积极探索新零售创新融资渠道,实现线上、线下业务的融合。

文创板块,作为首创置业响应北京市政府产业升级号召,丰富首创置业地产内容的重要业务,继成功将北京CBD核心区的厂房改造为北京文创产业园地标——郎园Vintage文化创意街区之后,首创置业于2017年正式成立了文创与产业发展事业部,并计划用五年时间,通过逐步深入园区运营、产业投资、内容生产的业务核心,打造产业地产全国领先、文创园区行业第一、产业投资初具影响力的产业发展平台。据悉,首创文化平台成立不到半年,便成功竞租三露厂永生巷4号院项目,将迅速落地非物质文化遗产创新发展产业内容。截至目前,首创置业储备的文创园区项目约19个。接下来,首创置业计划立足北京、辐射全国,立足北京、辐射全国,重点挖掘老工业厂房等存量物业和集体产业用地等增量空间,轻重结合,择优落地特色鲜明、产业影响力强的主题园区。

产业地产板块,为了贯彻北京建设“全国科技创新中心”的战略目标,2015年时,首创置业与中关村发展集团联手打造了位于海淀永丰基地的中关村集成电路设计产业园(IC PARK)。目前,经过3年的开发建设,该园区已进入交付阶段,预计未来整个园区将引入企业150家,实现年产值300亿元,成为中国集成电路产业的龙头项目。未来,首创置业还将会加大高科技产业地产的投入,与各地开发区紧密合作,打造更多的产业园项目,如IC应用产业园、人工智能产业园、汽车电子产业园、工业物联网产业园等。同时,在支持园区企业成长方面,首创置业未来还将尝试以租售换股权和成立产业基金等形式,降低园区企业运营费用、支持企业的研发和运营投入,积极发挥首创置业作为国有控股上市公司,扶植更多具有国际竞争力的本土科技企业蓬勃发展的社会责任。

长租公寓板块,今年三季度,首创置业在北京大兴和朝阳的长租公寓项目将实现落地面市,预计两个项目合计可提供房源15000套。未来3年,首创置业将立足北京,放眼全国一二线重点城市,实现“三年、100亿、三万间”的短期战略目标。同时,成立集团三级全资子公司——首创国信资产管理有限公司来统筹管理长租公寓业务,目前已经在北京、天津、上海成立了专门的业务团队,负责长租公寓业务拓展及后续运营管理。

钟北辰表示,首创置业在发展长租公寓项目上有自身独特的优势。一方面,首创国信资产管理有限公司确立了“以集体土地项目为主,辅以自有存量物业、收购资产再改造”的项目拓展策略,可以在合理开发集体用地、降低运营成本的基础上,联合打造出一批样板项目。另一方面,首创国信资产基于此做了大量的租房群体大数据研究及分析工作,将客群分为蓝领人群、知识青年、两口之家、改善型家庭客及初老人群,大大拓宽了受众群体的范围,并能保证租金的合理性,满足首都人才引进和年轻人居住需求。此外,凭借首创奥特莱斯在商业招商领域的资源及运营经验积累,相信一定可以突破重重阻碍,创建出一批社会主义新时代背景下的理想租赁社区,为客户提供一种新的租房生活方式,为国家探索新型住房供应模式提交一份满意的答卷。

2018年将是首创置业最受业界关注的一年,同时也是“三年发展计划”的首个业绩释放年。相信在大股东首创集团的鼎力支持下,新一届董事会有能力贯彻“强投资、快周转、冲规模”的战略目标,在本轮“千亿军团”的竞跑中保持高质量的增长。

责任编辑:仰镜伊(EN075)

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