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我凭本事借的钱,凭什么还?

2018-05-2523:27:57来源:北青网作者:高参君

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先说明,此文信息量有点大。

 


“中国的做文章有规范,世事也仍然是螺旋。”

鲁迅先生在《朝花夕拾》中这样说到,当时的中国正经历着急剧的变革。

螺旋倒是螺旋,艺高人胆大的,从来都说是上升的螺旋;谨小慎微的,一直都说下降的螺旋,到底是上呢,还是下呢?

董小姐手指苍天,声嘶力竭地说到:“格力的员工,一人一套房,珠海市政府,已经答应给格力一万套的土地。”这也算回归实业的一点努力吧。

而北京更绝,推出了职工租赁住宅,这是都是对住宅的对冲。但是,来的姿态很缓和,但越是缓和,越是值得注意。

太极拳又慢又圆,名门正派,要打可以,立下生死状再说,真打起来,那是捶死人不偿命!

时逢戊戌之年,变法的意味尤在,但更多的应该叫做回归,回归常识。

这一周,房企负债问题成为各家媒体关注的焦点。

有文章写出“万科‘负’可敌国”,称万科总负债达到了惊人的10289.27亿元,超过新西兰、科威特等国GDP,相当于海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富。

同时,也有媒体发表“天房集团负债1830亿恐成为新雷”的稿件以示担忧。

对负债的高度关注,实际与当下金融改革大背景息息相关。

一系列监管新规都直指金融管控,金融生态正在重构,金融生态正在重构,一切都围绕着去杠杆进行,响应十九大新的经济发展思路:不要增长速度,而要质量、效率、动力。

就在前几天,针对金融管控,国务院副总理刘鹤说了一句意味深长的话值得深深深思,“做生意是要有本钱的,借钱是要还的,投资是要承担风险的,做坏事是要付出代价的。”

“狼”来了喊了多年,这下“狼”真的来了。

作用到金融掌管命脉的房地产行业,最直接的影响就是“没钱了”,靠加杠杆冲规模的时代一去不复返,房企还玩“高负债”就是在玩火。

无奈之下,房企纷纷加快项目周转和推盘速度,泰禾都放出了急急加班令,连中海这类国企都取消了双休日,就是为了冲刺业绩目标,加快回笼资金,以对冲市场风险。

现在流行一句话,我凭本事借的钱,凭什么还?

江湖还在,欠债早晚都是要还的!

房地产行业的资产负债率不断上行,已经达到了2005年以来的最高点。Wind数据显示,2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长34%,平均负债率达到79.1%。136家房企中,有35家资产负债率超过80%红线,占比接近26%。

负债率到底能说明什么问题?其实很多媒体都没有深入探究。需要一起来认识一下这位熟悉的小朋友。

负债率,也俗称杠杆率。高负债率的商业模式是一场豪赌,赌注是钱,赌的是未来会更好,过去一段时间里暗含着企业规模。同时,负债背后反映的是企业的财务管理逻辑。

地产江湖与武侠江湖相近,行走在江湖,讲的不是什么“义”字,而是安全,安全才是第一位的。

当风险逼近时,谁能稳坐泰山,又有谁能穿越周期?数据可以给我们最理性的答案。

通过行业横向数据比较可以看出,近三年主要房企净资产利润率的变化,中海、万科处于最低位,2016年万科净负债率有所降低,受到万宝之争影响,当年万科发展保守,以主要解决内患,中海上升;龙湖比较平稳,恒大、融创处于高位,并在2016年大幅增加。

我们把时间拉长到十年,图2更清晰地看到三种不同类型的企业发展路径,泰禾借助2011、2013、2015年连续加杠杆完成了三级跳,规模一举跃进房企第二梯队阵营,成为将杠杆用到极致的典型企业。而其资产负债率和净资产负债率均处高位,2017年净资产负债率以473.39%排名房企第一。

相对万科而言,绿地的资产负债率波动也十分明显,形象地反映出企业发展战略中的摇摆不定,绿地也没能抓住2014年扩张机会,直接影响了后续房企排位。

万科资产负债率则处于平稳上升趋势,企业发展十分稳健,并非有些媒体分析的那样“负”可敌国般耸人听闻。

万科现在的资产负债率确实处于历史高位,提到了83.98%。

敲黑板!

但事情原委是这样的,在房地产调控政策下,房地产上市公司增发股票募集资金被暂停,万科股权融资的渠道被限制。所以在房地产价格短期内大幅下降可能性很小的情况下,万科选择了提高资产负债率。

此前2009年的年报里有写到:“在报告期内,公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保,也未直接或间接向资产负债率超过70%的被担保对象提供债务担保。”由此可以推定彼时万科自身可以接受的资产负债率是70%。如今的年报中已悄然删掉了相关语句。

作为一个农民不能因为环境和天气的变化原因就不种地,把自己的事情做好就没什么好彷徨的,且万科不到20%净负债率是一个可进可出的状态,因为未来行业还是有很多发生变化的机会。——郁亮

其实,对于负债率的管控,大型品牌房企都有一套严格的逻辑。

吴建斌认为,负债率的上线管理很重要,但取决于五个因素变化而变化:

第一, 整体经济是上升还是下降;

第二, 所处行业还有没有机会,是大机会还是小概率;

第三, 把沉重的融资成本加上,毛利率处在高位还是低位水平;

第四, 高负债率下,你的股东资金回报率是否比没有使用负债率的回报要 高?

第五, 所谓的高负债率背后的资产质量如何,是好资产还是差资产,是变现 快的资产还是变现慢的资产。

为什么那么看重负债率,还有一个重要原因就是:负债率是房企的融资成本的重要参照指标。

万一遇到意想不到的资金周转困难怎么办?这是所有房企CFO们每天都在思考的问题。到2018年,似乎这个问题更具有现实意义,缺钱成为了悬在CFO头上的一把利刃,要处处小心。

更为现实的问题是,房企融资渠道全面受阻。房地产企业融资成本出现拐点。今年三季度,2015、2016年融资的钱进入还债高峰期,能不能顺利还债?不同的企业压力不同。

有经验的财务总监都知道,一旦遭遇危机,银行会把钱看得异常紧,一分钱都不会给你。人们大多喜欢锦上添花,却很难雪中送炭。

所以保持一个良好的资金财务状态应该在平时就做足功夫,这往往是许多中小型企业不具备的核心竞争力。据高参君了解,很多中小企业习惯性忽视负债率指标或者根本无力左右负债率,为企业埋下了隐患。

财务管理能力可以从融资成本等方面有所体现,融资成本反映了银行、评估机构和其他借款人对一家企业的信用评估状况。信用越好,财务越健康,风险越小,融资成本也就越低。

经查询,万科并未公开过具体融资成本,克而瑞研究机构估算为5.1%左右。仍维持在行业较低水准。

多年来,中国房企的信用评级一直公认以万科和中海为佳,龙湖也不错。当市场上能选择融资渠道越来越少,这些企业占据了绝对的先行选择的优势,率先进入相对安全港。

没有人天生就成功。中海如今4.27%的低融资成本也是以血的教训换来的。

1997年10月,香港爆发了亚洲金融危机,此前不久,中海急于扩张,刚买了三块贵地,公司负债率急剧上升。危机爆发后,中海股价大幅下跌九成,在手的资产也缩水九成,几个月的时间,公司损失了百亿资产,濒临破产。

痛定思痛,危机化解后,中海制定了严格的财政纪律,即在任何情况下,净负债率水平不得高于40%,现金占比不低于10%,及确保年度要有正的经营现金流。

万科、龙湖同样是受过2008金融危机洗礼的企业,风险意识已刻入骨髓,所以会长期看重负债率指标。

龙湖更是”逍遥派“,掌门人吴亚军2016年就说过,龙湖要慢下来,成为百年老店首先要不翻船,活着就行。龙湖来到了一个很舒服的规模状态,体量也够大,还没大到难掉头,转型也有资源和余地。

有人说,一个郁亮版的万科正在浮出水面。万科于2014年已确立多元化的发展战略方向。万科深知船大难掉头,靠规模增长的老路无以为继。

我们认为,中国房价快速上涨的时代已经结束了。如果房地产企业还是有地就买,不看价格,那么之前怎么赚的钱,之后就会怎么赔回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。——郁亮

毋庸置疑,“降负债”已成为2018年大多数房企的一个重要财务目标。

融创的净负债率从2015年的75.9%上升至202%。前不久收购万达部分资产后,惠誉评级将融创信用评级下调至BB-,称融创的收购方式让它的财务状况“更不稳定”。

融创希望接下来加快销售速度、获得更多利润,目标是到2019年资产负债率和净资产负债率都降到70%以内。

在中国严格调控房地产的背景下,很多城市卖不到融创理想的价格,公司仍然存在新的债务风险。

“万科魔咒”现今仍然有效,即超过万科规模的企业都没有好下场,因为万科已经足够大了,超过了就会变形。——王石

中信建投分析师陈慎认为,上一轮大型龙头房企杠杆加的不是非常快,即使杠杆率有所回升,跟历史上相比是持平的状态。500-1000亿规模的中型房企压力是最大的,想冲又没有非常多的渠道,只能加杠杆,中型的企业杠杆率已经到历史上高位,今年环境下他们主动或者被动降杠杆,这是一个大势所趋。

无疑,未来融资集中度将更加集中,市场上有限的钱会向少数公司靠拢。

有数据统计,资金2014年TOP30的房企占比是50%,2017年已经到66%,而2018年将到70%-80%的水平。大部分中小企业靠融资拿不到钱,只能靠卖项目回流现金。此时,存活艰难,更别妄想逆势上行。

借用周星驰电影《功夫》里面包租婆说的一句话:

要成为绝世高手,并非一朝一夕……。

当周期红利消失,靠杠杆弯道超车的时代已经结束。未来,如何能穿越周期,各企业将回归真正的内功比拼。

当然,巴菲特也说过:

只有当大潮退去的时候,你才能知道谁在裸泳。

责任编辑:仰镜伊(EN075)

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