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“动批”腾挪争夺战 金融街控股和华远谁能成为最后赢家?

2018-06-1209:56:58来源:凤凰网

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千亿城市更新的机遇面前,脱离了野蛮生长的房企正跃跃欲试。

随着去年年底北京“动批”(全名为动物园批发市场)市场清退的结束,区域产业结构正迎来蝶变与涅槃期。6月1日京交会北京主题日活动向外透露一条信息,“动批”的转型升级使这里有望化身本市的第二条“金融街”。据最新消息,动物园批发市场未来将打造10平方公里的北京金融科技创新示范区,实现“腾笼换鸟”。

核心区内大体量城市空间改造,加上金融行业的优越前景及区域政策的扶持……在“僧多粥少”的北京土地市场,这样一宗稀缺土地的归属问题成为业内聚焦话题。

就目前来看,候选企业中胜算较大的主要集中在两家注册已有20多年的区属国有企业:一家是曾经操刀打造北京金融街的金融街控股,另一家则是因前董事长任 志强“大炮”形象著称的华远地产。

“金融”标签下,谁更得心应手?

在房地产行业集中度越来越高的背景下,房企产品、品质之战逐渐升级,精细化、专业化已经成为行业共识。在同类产品竞争中,对于房企而言,“术业有专攻”成为脱颖而出的模式“护城河”。

据凤凰网房产了解,“动批”转型金融后,该区域将形成以支付清算、借贷融资、财务融资、零售银行、保险、交易结算六大金融科技应用领域为支撑的产业聚集格局,凸显金融属性用意显著。

就业务范围而言,金融街控股对外宣传“以商务地产为主导,适当增持优质物业,以住宅地产为补充”的双轮驱动业务发展模式,商业及金融是其独具优势的产业。

据了解,目前金融街控股已经开发运营北京金融街、德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园等项目,可谓经验丰富。然而,在大规模拓展金融地产的同时,单纯的复制北京金融街的模式已经难以为继,其区域开发及产业运营亟待模式上的创新。

反观华远地产,主要拥有住宅、办公、商业、公寓、酒店五大产品线。在房地产开发方面,主要以住宅开发为主。近年来,为了谋求多元化转型,华远地产拓展商业地产,并成立自己的商业管理团队。虽然商业金融属性略显薄弱,但是其深耕商业地产及金融领域的意图逐渐显现。

对于未来商业地产的规划,两家企业管理层皆有过布局。

金融街控股总经理吕洪斌曾公开表示,公司计划在未来3年内,将自持商业物业的面积增加一倍,达到200万平方米,今年计划增持在北京、上海、苏州等城市核心区位的写字楼、商业项目,进一步扩大自持物业规模。

在2017年业绩报告会上,华远集团董事长兼华远地产董事长杜凤超曾表示,未来华远地产将向产业地产及主题性的地产进行拓展,集团将着力拓展高新领域,大数据、互联网金融等业务。除了对银行、证券公司等有战略性的投资外,华远自身也构建了诸如小额贷公司、典当行等等金融性的公司,以便镶嵌到地产产品多维服务当中。

“从定位来讲,金融街控股在北京市场一直没有很好地扩张,而传统北京金融街开发没有成型,周边也没有什么项目。如果要做好北京金融市场必须要拿到一些优质的土地,‘动批’市场转型属于金融街控股整个定位的替换。从业务来看,金融街控股的聚焦性会更好一些。”易 居研究院智库中心研究总监严跃进在接受凤凰网房产记者采访时表示。

从地理位置来看,金融街则有明显优势。新的北京金融科技创新示范区具体范围以北展“动批”为基地、以德胜和广安地区为拓展区、辐射中关村科学城和丽泽金融商务区。且位于北京金融街核心区域与中关村科学城的连接地带,与金融街控股之前所打造的“金融街”十分靠近。

另外,从“身家背景”来看,华远地产则更为“清白”。受反腐浪潮的影响,近年来,金融街控股多名高管涉嫌贪污受贿事件让金融街形象受到波及,相比较而言,曾经拥有“南万科北华远”之称的华远地产较为正面。

实力之战 谁更胜一筹?

除了考虑到是否与“动批”转型金融方向相匹配之外,开发商的运营能力、实力规模也是制约其是否能够拿下此项开发权的重要因素。

从近年来发展速度来看,金融街控股与华远地产有着相似的发展“路径”,之前走的都是“小而美”的路线。随着房地产行业进入规模为王的时代,两家企业都开启了求规模、抓速度的扩张之路;另外,二者都经历领导班子更换不久,企业发展全新转型与机遇期。

对于未来企业的发展,新上任的金融街董事、总经理吕洪斌曾对媒体表示金融街十分看好特大城市群发展,未来会将业务重心押在京津冀、长三角、珠三角、成渝和中部5个城市群上,而北京、上海、天津、重庆等城市都是其重仓之地。

同样“新官上任三把火”的华远地产新任董事长杜凤超,在今年4月上任后,首要任务就是为华远地产定下规模目标,“今年华远地产的目标销售额为120亿,而未来3-5年,华远地产力争实现500亿的销售规模。”

规模之外,决定房企开发能力的同样还有资本能力。就负债率来看,大举拿地和收购项目的背后是,两家企业负债率的居高不下,而华远地产比金融界控股略微可观。

具体来看,2016年,金融街控股净负债率为119.89%,2017年公司净负债率攀升至151.5%。反观华远地产,年报显示,其2017年资产负债率为77.46%,较2016年上涨1.65%;净负债率为110%,较2016年上涨74%。

资金吃紧也是两家企业的共性,就今年而言,金融街会比华远地产略微好些。具体来看,2017年金融街控股经营活动产生的现金流量净额由2016年的170.9亿元大幅下降至-72.5亿元,同比下降142.46%。今年1-3月,金融街经营活动产生的现金流量净额约为76.19亿元,同比大降925.23%。深受资金回笼慢的困扰,其财务状况不甚理想。

而就华远地产一季度财报来看,1-3月,其经营活动产生的现金流量净额为-22.2亿,去年同期为-13.3亿。另外,华远地产在今年业绩报告会上曾宣布,2018年会适当提高资产负债率,撬动规模。将在今年推进5亿美元债及50亿私募债的发行工作。

此外,自2014年以来,金融街控股可谓饱受股权争夺战之苦,面对安邦系的步步紧逼,不断号召企业人员增持构筑“防火墙”。在2017年多次增持后,今年5月14日,金融街控股部分董事、监事及高级管理人员又以自有资金,合计增持公司股份26.49万股。“内忧外患”之际,去年,金融街控股也在处理手中的亏损资产,其子公司金融街津门(天津)置业有限公司就是其中之一。

在股权方面,华远地产则略显平稳,自去年以来,其股东北京首创阳光房地产有限责任公司和天津华远浩利投资股份有限公司持续在减持华远地产的股份,其重组后的股权相对稳定。

但仅仅依靠一些落在纸面的财务数据只能说明部分问题,纸面之后的能力比拼也在暗中进行。凤凰网房产了解到,近期亦有消息透露,称考虑到金融街控股已经有金融街在手,而华远地产这些年在规模扩张的道路上并非一帆风顺,因此成为“动批”区域改造开发的主要“候选”房企之一。

“城市功能区的转型,需要拓展新的思维。把资源投入进去,将整个片区的功能做重新定位和梳理,是整个参与开发的企业需要为整个片区所做的事情。”同策咨询研究中心总监张宏伟接受凤凰网房产记者采访时表示。

对于房企而言,业务、规模、资金当然是制约其拿地的重要因素,当然也需要“天时”“地利”及“人和”。不论是金融街控股还是华远地产操盘对于北京而言呈现的是一个全新的金融中心。

责任编辑:张小曼(EN075)

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