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挂长租”羊头”卖融资”狗肉” 越来越难了

2018-06-2211:05:43来源:北青网作者:张小曼

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一边是多家房企发行住房租赁专项公司债被“中止”,一边是证监会核准万科发行80亿公司债用于长租公寓。同样站在长租公寓红利风口,不同房企却遭遇了冰火两重天。

目前融资收紧的大环境下,相比开发贷及其他融资渠道大面积阻断,住房租赁融资成为房企的“救命稻草”。

北青网记者了解到,住房租赁专项公司债的审批亦有收紧趋势,房企想以此“圈钱”变相融资很难。

长租公寓排队融资 钱去了哪儿?

据国泰君安证券统计,截至目前,上交所和深交所已受理13只住房租赁专项公司债券,拟发行金额为449亿元:已审核通过5只,拟发行金额为220亿元;已中止2只,拟发行金额为110亿元。

相比其他公司债产品,房企的住房租赁专项公司债明显受监管层青睐。

6月11日晚,万科企业股份有限公司(000002)发布公告,证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。公告显示,本次债券采用分期发行方式,首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成;其余各期债券发行,自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。

据悉,万科募集说明书称,该债券将用于住房租赁项目建设及补充公司营运资金。首次发行规模不超过30亿元,其中21亿元拟用于8个住房租赁项目建设和运营,9亿元拟用于补充公司营运资金。

万科拟投资的8个住房租赁项目

北青网记者从多位银行、信托等房企融资相关人士获悉,用于住房租赁的专项债券可以发,其余的基本没有融资机会。

目前,鉴于相关部门对住房租赁专项款项去向没有严格的监管,这个领域也成为诸多求“钱”若渴的房企变相融资之地。

借道输血 此路愈加难行

值得注意的是,此前包括花样年、富力、碧桂园在内的多家品牌开发商计划用于长租公寓的公司债均遭遇了“中止”的境遇。

有媒体称,万科此次融资成功为业内提振了信心。此次万科发债成功是否有信号作用?

北青网记者多方获悉,目前,住房租赁融资不仅没放松,亦有收紧趋势。审批门槛更加严格,包括对融资主体评级、资质,以及项目是否是实体运营、签约入驻率都有非常高的要求,都关系到是否更够成功发债。

“运营能力是我们最看中的,有些靠概念冲进来融资的企业肯定不考虑。“一位信托经理说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,从发债的角度看,很核心的一点内容是,未来偿债方面需要有保障。很多企业当前发行租赁业务的债券,不排除对于未来租金收入等方面的考虑是不周全的,这样此类发债容易带来债务兑付的压力。对于万科来说,至少现在产品线相对成熟,或也能够争取审批上的便利。而运营本身也是一个软实力,这也是考量债务工具市场是否认可的重要标准。

同时,租赁市场现在正处于改革过程中,部分改革内容包括债券信用品评级、资金投入的范围等或还需要重新审核,前期发债的成熟度不高。另外住房领域融资审核趋紧也不排除为了防范各类借租赁市场发债变相融资的做法。

对此,国泰君安证券分析认为,长租重资产运营的开发商,如万科A、招商蛇口、保利地产更具优势。

房企抢滩长租市场 头部效应显现

龙湖、万科、复星、旭辉、世茂……据克而瑞统计,在目前的TOP30房企中已有1/3切入了长租公寓领域。5月2日恒大发布首单住房租赁ABS产品,是其布局住房租赁市场的第一步,后续对自身长租品牌、业务布局等也将有进一步的推进。

租赁市场竞争越发激烈。第一阶段“跑马圈地”带来的头部效应开始显现。

万科旗下的长租公寓业务目前已经具有一定规模。数据显示,截至2017年底,万科旗下长租公寓品牌泊寓累计获取资源超10万间,累计开业超3万间,覆盖29个城市。2018年将在增加10万间以上。

万科泊寓方面曾对媒体表示,虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上,但因为租赁的税费等流通成本较高,目前资金回本时间预计5年左右。

同样获得资本认可的龙湖地产,在今年3月发行了第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%。

涉足较早的龙湖已经开始着力产品研发,6月,作为北京龙湖冠寓版图上的新成员,望京北路店、生命科学园店的房型设计、公区规划进行了全面升级。截至目前,冠寓全国累计开业超过2万间,已进入28个城市,今年目标至少5万间以上。

“长租公寓的业务模型还在打磨,我们是将冠寓坚定地当作一个战略业务去做,现在属于投入期,基本能打平。最终目标要把它变成赚钱业务,做到行业前三。” 龙湖集团冠寓总经理张智聪在接受北青网记者采访时表示,进入相对成熟期,冠寓轻资产类的长租公寓毛利率35%左右,净利润率能到12-15%。

据介绍,冠寓全国开业三个月以上的门店,平均出租率为80%以上;全国开业六个月以上的门店,平均出租率为90%以上;

目前整个长租公寓行业绝大多数走的是轻资产模式,龙湖提出了新的“中资产”概念。“轻资产”定义为纯品牌和运营的输出与管理,“中资产”为资产的10年以上租期租赁经营、股权合作、委托管理等方式,“重资产”即传统意义上,对于优质物业的收、并购,以及开发运营。

截止到今年5月,龙湖冠寓重资产已获取项目的数量占总获取项目数量超过20%。

“2017年我们的平均借贷成本是4.5%,极低的综合融资成本,这是能够做重资产的前提。”张智聪表示,龙湖会平衡公司整个现金流盘面,态度积极但决策审慎,合理布局。

责任编辑:仰镜伊(EN075)

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