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“狼真的来了” 棚改货币化收紧让三四线楼市“慌得一比”

2018-06-2714:57:52来源:北青网作者:胡莲

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三年棚改计划截止时间是2020年,这是时间天花板;三四线去库存已见成效,这是销售天花板;棚改资金进入还债周期,叠加地方政府债务压缩,这是资金天花板。三大天花板共同作用下,用足球世界杯期间一句流行语概括:三四线城市楼市“慌得一比”。

“狼真的来了”?

截至6月27日午间,重仓三四线城市的“宇宙房企”碧桂园股价报13元,从月初的17.4一路下跌毫无反弹,跌幅25%;而以黑马之姿闯入销售额十强的新城控股,股价也在三天之内从35元跌到28元,跌幅达20%——新城控股也是这一轮三四线去库存的受益者。

在定向降准的大利好下,地产板块“跌跌不休”,根源在于:棚改货币化收紧的传言,让受益于这一轮三四线城市大牛市的房企看到了增长的天花板。

传言反复 不改“棚改货币化收紧”预期

让我们来梳理一下棚改货币化收紧的时间线:

6月25日,媒体报道,国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,此前在分支行可以签订的,现在必须总行审批。

当天,尽管有定向降准的利好,但地产股依然暴跌。

当日晚间,国开行新闻办公室回应媒体报道称,审批权限上收总行属实。

“本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行,而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常。”国开行人士表示:“至于未来还批不批,现在还不知道。”

尽管“已经在放款的存量项目还是照常”,但这显然未能安抚市场情绪。当天地产股继续下跌。此后媒体报道,6月26日晚间,海通证券邀请国开行相关领导对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。

这个“答疑会”信息量很大。首先,明确了权限上收主要是基于两方面考量。一是分行审批违规现象严重,总行担心后期的风险隐患;二是“中央对棚改有一定的看法,棚改的货币化推高了房价”,“现阶段,国家对这个事情还没完全定性,处在停摆状态,下一步怎么走,还没明确的意见出台,在等高层的下一步决策”。

这样的重磅言论,无疑有着极强的信号作用,也隐藏了巨量的想象空间。6月27日午间,国家开发银行通过媒体表示,从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论,有关言论不代表国家开发银行。

此番澄清并未打消市场疑虑,地产股加速下跌。

货币棚改 三四线楼市的完美协奏曲

让地产股和三四线楼市“慌得一比”的棚改货币化收紧,为什么有如此威力?

让我们看看什么是棚改货币化。2014年底,国开行等金融机构推出PSL这一新型融资工具,来帮助地方政府推进棚改。

什么是PSL?PSL,即Pledged Supplementary Lending的缩写,即抵押补充贷款。作为一种新的储备政策工具,PSL是基础货币投放的新渠道,同时PSL也可以通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率,来引导中期利率。

为什么要用PSL呢?因为在我国,有很多信用投放,比如基础设施建设、民生支出类的信贷投放,往往具有政府一定程度担保但获利能力差的特点,如果商业银行基于市场利率水平自主定价、完全商业定价,对信贷较高的定价将不能满足这类信贷需求。央行PSL所谓引导中期政策利率水平,很大程度上是为了直接为商业银行提供一部分低成本资金,引导投入到这些领域,这也可以起到降低这部分社会融资成本的作用。

什么是棚改货币化呢?简单说,就是用PSL把钱给国开行和农发行,贷给地方政府,政府再把钱给棚改区居民,换来棚改土地。棚改居民没地方住,跑去买商品房,开发商的库存减少,再把卖房的钱拿去拍地,地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行和农发行的贷款,形成一个闭环。

三四线城市,货币化安置的比例达80%。这是一个完美的协奏曲,在这个舞曲下,三四线楼市迎来三年大牛市。目前棚改每年去化约500万套住房,占全中国成交总量1450万套的三分之一强。PSL目前累计的数字已经超过3万亿。

舞曲将停 三四线楼市牛市或将结束

但是舞曲总有停奏的时候,虽然说PSL利率低、期限长,但随着货币棚改推进了三四年,目前很多棚改项目陆续进入归还本金阶段,控制风险逐渐成为PSL投放的主要考量因素。

控制风险,不得不考虑地方债务压力情况。而地方债的情况显然不容乐观,也因此,今年3月,财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量,有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。这个文件,已经释放了棚改货币化收紧的先期信号。

三年棚改计划截止时间是2020年,这是时间天花板;三四线去库存已见成效,这是销售天花板;棚改资金进入还债周期,叠加地方政府债务压缩,这是资金天花板。三大天花板共同作用下,三四线城市楼市的大牛行情,是否进入倒计时?(北青网 胡莲)

责任编辑:仰镜伊(EN075)

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