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渐行渐远的红利时代,你拿什么赌明天?

2018-07-0314:15:00来源:北青网作者:高参君

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房企就像天鹅,表面优雅从容,其实水底下藏着不停摆的蹼,奋力向前,一步都不敢怠慢。

在前两天的股东会议上,有人问郁亮未来十年的目标是什么?是房地产,城市服务商,还是什么?郁亮回答说,我不知道,你有没有想一想,计划目标和计划经济是一样的可怕。台下那位提问者无语。

是啊,凡是号称自己五年以后,设定的目标、步骤、一二三,统统是扯。特朗普都是看一步,走一步,谁能知道后面的第50步棋怎么走?那是传说。所以郁亮的回答是,我们是赛马机制,谁跑的快谁的盘子大,每一个区域总、每一个版块都是一个小老板,他跑的快,他的地盘就大。

郁碉堡

万科的优秀文化,现在称之为“赛马机制”。

恒大许老板以1500万年薪聘请了任泽平,其实,他研究的不是政策,是国运。

上一次提出房地产拐点论的是2007年底的王石,这一次看空房地产的是任泽平。他认为中国正站在2009年以来的第一个金融周期顶部。房地产早已成为金融工具,自然岌岌可危。

经济长周期理论认为,繁荣之后必有萧条,繁荣又是萧条的原因。

翻译过来,是中国人都懂的道理,阴阳平衡,物极必反。

历史上,全球已经发生了两次大萧条,一次是在1929年爆发的大萧条是在第二次技术革命后发生的。第二次是2008年全球金融危机,在“第三次浪潮”之后。

目前,美国金融和世界经济结构调整催生新一轮产业革命,奥巴马退任之前提出要“再工业化”,就是特朗普现在讲的回归实体经济,这不是简单的回归实体经济,而是要通过大量的资本来武装自己的产业体系,重振美国制造业的辉煌。

事实上,正是被喻为“人性的阴沟”华尔街,主导了全球性的资产分配,信用被大佬们牢牢地攥在手中,信用是什么?就是一点点钱,然后加上信用(也可以说是来自政府或是财富门阀的担保,拍拍小兄弟的肩头说,兄弟干亏了算我的,挣了钱咱们平分)。

丑陋的华尔街,堂而皇之地创造了这一切,用“劫人财富于无形”的种种高级手法,引导了财富的聚集,同时让工业制造业日益黯淡。同样在这个过程中,我们也难逃信用绑架货币的高杠杆模式,从地方政府、银行为了政绩,同样让财富快速向“头部聚集”,对于房地产而言,就是因为有土地,你跑不了、走不了,换个制造业,过不了一年半载,什么摩尔定律,就把产品淘汰掉了,堆在仓库里,只能卖废铁了。而这纵容了,所有人将目光瞄向土地。房地产泡沫从日本,到美国次贷,现在又传导到了中国。

好在这里从未有过零首付,中国人不欠钱的心里,本来是二三十年还完银行的钱,事实上,都是七八年就还完了。泡沫何在?泡沫何能?是因为年轻人们,在未来的很长一时间,将用他们的辛劳,为了一套体面的住房而勒紧裤腰带。

2018过去的185天,每天都惊心动魄,这才只是刚刚开始!

到2020年,棚改还有最后三年红利,当然这并不是谁都能享受到的。

近期的政策信号显示,国开行项目审批权已经上收,已进行的棚改项目不会受到影响,新增项目将从严审批。

PSL已经实质性收缩,有数据统计,今年前三个月,PSL增量是3038亿元,相比去年同期几乎翻倍,这也是今年年初三四线城市房价持续暴涨的根源所在。而结合国开行数据,四五月份PSL增量仅有1330亿元,这一数字远低于一季度,且同比增速为0。

于此同时,可以看到多个地方政府纷纷表示,将减少货币化安置比例,有的已经取消货币化安置。

去年同为5000亿房企的碧桂园、恒大、万科,今年在销售上有着不同的表现。以碧桂园和恒大直接对比,碧桂园共进入220个地级市,恒大进入228个地级市,但碧桂园依靠768个区县布局,今年上半年仍在加速快跑。在一定程度上,碧、恒布局与棚改之间有着较强的关联性,或者说是棚改边际效应的捕获者。

一小县城,迎来碧、恒二巨擘,有小青年奇怪:"碧桂园为什么会来我大莱阳呢"。孰不知,县领导上下为了碧落到这里,黄土垫道,修路搭桥,新建中学,也准备落那儿。棚改后面是一系列的事情。

下一波需求在哪里?没人知道。

“不管怎样,有人的地方一定就有需求。”

尽管市场释放出了各种岌岌可危的信号,今年上半年,大多数人的“楼市”依旧火爆。人们拿着巨资全国多地排队抢房,深圳、杭州、成都、西安……一场离奇的“房荒”正在上演。

高参君就问一位从业二十年的骨灰级房地产人,什么样的城市才有希望,他说,很简单,对于年轻人来说,那就是孩子的教育问题,在哪儿上学,对于孩子之后,那就是老人问题,哪儿有好的医疗条件。一个教育,一个医疗,这是中国人买房的铁律,一个是百善孝为先,一个是望子成龙,芸芸众生,概莫能外!

尽管深圳出台大学生落户“秒批”文件,但是,深圳的一个惨酷现实是,深圳的户籍人口占比相当低,仅为32.3%。作为一个人口过千万的超大城市,深圳的户籍人口仅400万,人口结构仍处于严重倒挂的状态。

而城市的教育、医疗等基础配套按照户籍人口设定,并且这是需要长时间积累蓄能的,不是一朝一夕能够迎头赶上的软实力。这就意味着,那些在深圳无人值守的自动软件一秒回复“你的申请已通过”的大学生们,他们的子女上学,并不是一件乐观的事情。

当然PPP(市场资金,政府输出的公共工程)还在路上,并且非常强势,是“实规划、实操作、实执行”,这意味着学校以及医疗的市场化步伐会快一些,但是传统的教委仍把持着关键的权力,娃儿们在哪儿上学,怎么可能是一朝一夕之功?

牛市不常有,抓住了就狠狠来一票。熊市吗……那就一起熊咯。

碧桂园今年超过8000亿销售业绩是大概率事件,宇宙第一大房企实至名归。但杨国强说,碧桂园以后不会再追逐规模。他已经看到了房地产的天花板。

上半年对于每家房企都是严峻的考验,从第一名到最后一名无一例外。

高参君向多位房企高管了解到,次轮融资压力堪比2008年,不同的是,2008年金融危机时,资金供给紧张,房子卖不出去。目前的市场多种融资通道都被阻塞,但好在开发商仍有回款。

“现在的房企融资部和营销部快打起来了,因为干的都是同一件事——抓回款!”

越来越多的房企在加快转型的脚步。彼时有杨国强进军现代高科技农业,此时又有许老板投资FF新能源汽车。还有一大堆涌向了国家大力倡导的长租公寓。

若干年后,我们也许可以亲切地呼唤杨国强为杨老农,郁亮呢,是城市白领代言人,许老板不见爱马仕,变身科技达人,就这么着了!

杨老农

许科技

但事实上,多元化转型并非想象中容易。万科从2014年提出多元化发展,目前其多元化业务对营业收入贡献微乎其微。

根据克而瑞房企2018上半年运营收入排行榜及收入构成,可以看到,房企大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如中国金茂、碧桂园等房企。未来租金中长租公寓的贡献占比将持续增大。

当然,此榜单并非公允,因为万科一定是在20强之列,仅供大概了解。

有业内人士告诉高参君,大部分房企长租公寓、养老、文旅多元化布局仅占总业务的15%。房企仍旧摆脱不了对传统房地产开发的依赖。

值得一看的一本书,《渐行渐远的红利。》

作者彭文生,曾经为中金首席经济学家,现为供职于光大证券。

未来数年的房价怎么调整?渐进式调整(房价增长落后于收入增长)?激进式调整(房价大幅急跌)?实际上大都是激进式调整(Greespan’s put)。这都不行,都有硬着陆的风险,未来的房价,一定是一个消磨的过程,将是由信用紧、货币松动、财政加大公共投入带来的整体温和通胀。

在1960-2003年,全球109个国家中,仅有25个国家(主要在非洲)城镇化进程和经济(收入)增长负相关,大部分国家城镇化进程伴随经济增长。

也就是说,可以期待的是,未来10年新型城镇化,文化、教育和娱乐、金融保险、医疗保健等服务性行业将增长更快。

时任中央财经领导小组办公室主任,国家发展和改革委员会副主任的刘鹤副总理为这本书做序,他在序言写到:“在选择城市化模式上,长期以来存在“小城镇派”和“特大城市派”的论争。”

大城市人挤人,医院、教育过于紧张,而小城市条件跟不上来。怎样办呢?

刘在序文写到:“有鉴于特大城市人口<落不下>和中小城市<没人去>的困境,在合理的运输半径内实现大中小城市的“同城化”,引导农村富余劳动力转变为有就业、有住所、有社会保障和有文明素质的市民。”

“拉美国家中产阶级丧失、收入分配恶化;由此引发民粹主义的分配政策使得福利过度而透支财力,为此又不得不高额举债、超发货币,最终导致高度通胀、资本外流。这些都是前车之鉴。”

“国际正反经验显示,提高政府用于改善民生的公共服务支出,既有利于增长,也有利于公平分配。公共服务均等化是促进城镇化发展,消除城乡、城市内部二元结构的重要着力点。”

也就是说,房地产也好,其他产业也好,犹其是GDP的顶梁柱房地产,会真正告别粗放的土地红利模式,转而为大众的“美好生活”尽出其力,而在公共服务上,一方面财政、货币仍将护航,另一方面,房地产“头部企业”及其行业佼佼者,都将成为应对明斯基时刻的扛鼎者。

责任编辑:张小曼(EN075)

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