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“活下去”的第一年 万科交了份怎样的答卷

2019-03-2117:31:38来源:北青网

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下周一,也就是2019年3月25日,万科将在深圳市福田区皇岗路5003号召开董事会会议,审议公司2018年度报告及财务报表等相关事项。

这是万科于去年9月高调喊出“活下去”之后的第一份年报;也是万科管理层在“赶走野蛮人”宝能系之后,第一个内外齐心的一年;更加是万科在引入深圳市地铁集团成为第一大股东后,交出的第一份正式答卷。

但就在答案公布的前夕,根据港交所最新权益披露资料显示,2019年3月13日,万科港股遭摩根大通减持207.92万股,总价约6272.59万港元。

显然,万科这艘巨轮在朝地产“白银时代”L形转弯过程中难免遇上暗流与礁石,而艰难转型的成果究竟如何,2018年报将成为第一份答卷。

盈利能力未进前十

如果只看营业额,万科又拿出了一张漂亮的答卷。今年初,万科先于竞争对手碧桂园和恒大披露2018年全年的销售业绩:“2018年1~12月份公司累计实现合同销售面积4037.7万平方米,合同销售金额6069.5亿元。与2017年全年5298.8亿元的合同销售金额相比,万科2018年度的合同销售金额同比增长约14.54%。”

在经历了姚振华的宝能系减持干扰后,万科股价也从去年8月份最低时的19.62元,逐步回升,截止止3月21日早盘时,万科报价29.87元。在去年9月喊出活下去之后,半年的时间里,涨幅达到28.87%。

无论是业绩表现还是股价表现万科都无可挑剔,那为何郁亮还要高呼“活下去”,为何万科还要强调忧患意识?仔细研究财报会发现,在万科保持高速增长的同时,万科的盈利能力却并未更上。

北京青年报记者在已经披露的2018年前三季度报告中发现,盈利能力的下滑很可能将反映在今年的年报上。——2018年前三个季度,万科实现了净利润139.85亿 同比增长26.09%。而在2017同期,万科的净利润增长则达到了34.23%,同比下滑了8个百分点。

有分析人士预计,由于年底密集回款的增加,万科在2018年的净利润还是有很大可能超过2017年的280亿元,但同比增长率则恐怕难以超过2017年。

一些市场研究机构也注意到了万科盈利能力的下滑。不久前,中国指数研究院也发布了2019年百强房企的研究报告显示,以综合实力和规模性论,恒大、万科、碧桂园均列前三,但以盈利性论,中海则夺得头魁,万科的盈利性排名甚至未进行业前十。

如此看来,倘若即将公布的万科2018年业绩结果符合市场预期,这无疑将成为万科近两年来增速最差的一份财报。

这样就不难理解为何董事会主席郁亮在万科营销业绩再创新高时,不断提醒万科要“活下去”,并公开表示今年万科要“收敛”和“聚焦”。所谓收敛,即对三年还未实现盈利的创新业务,以及三年还依赖万科内部资源存活的新兴业务,原则上要停掉;所谓聚焦,主要为在区域布局上聚焦一二线城市及周边区域,业务上向自身定位和核心业务聚焦。

作为掉头难的大船,万科正在主动从房地产高速增长的舒适区中走出,转型之痛无法避免,那么对于这份年报,应当重点关注哪些部分?

疯狂收购的一年

预计万科的年报中,会对去年的收购与买地支出做详细的解读。实际上,万科去年是一边高喊着“活下去”,一边挥舞着钞票进入扩张的赛道。最被熟知的就属联合印力以84亿元收购凯德20个购物中心;吃下华夏幸福5家项目公司的大部分股权;拿下嘉凯城的5家项目公司控制权等。

这还不是万科收并购的全部,据记者不完全统计,截至去年11月,万科至少发生14起涉及项目、股权或资产的收并购,累计耗资230亿元。

收并购之外,万科在直接拿地获取项目上也不遗余力。数据显示,2018年1-10月,万科累计新增205个项目,新增权益建筑面积达到2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元,拿地金额和建筑面积,均仅次于碧桂园,名列行业第二。

进入2019年,万科拿地热情更甚。根据中国指数研究院的额统计数据显示,2019年前两个月里,从拿地金额来看,万科、绿地、华润置地占据榜单前三位。万科在土拍市场不断发力,以274亿元一跃位居榜首;拿地金额远远超过排在第二名绿地的194亿元。

不少市场人士困惑于:万科为何一边高喊活下去,一边频频在并购和拿地上发起挑战。万科方面回复称,两者并不冲突,“活下去”后面还有两句是活得久、活得好。买地和并购扩张就是出于成本和盈利的考量。

以万科北京为例,2017年以来,万科在北京新增住宅项目只有4个,且全部为限竞房项目。利润空间有限,项目数量又少,同时万科在北京还有相当一部分商办类产品,出于严格限购的状态,于是出于利润的考量,万科通过与嘉凯城、华夏幸福的合作收购环京项目,又在北京积极扩展城市更新项目。

发债势头超往年

盈利能力有所下滑,又要花大钱扩军备战。钱从哪来来,只能向资本市场要。据了解,万科内部对于2019年的融资划分了5%和10%的成本边界。

统计数据显示,万科一边在守住融资成本边界,一边提升着发债频率和规模。在今年2月26日至3月7日短短十天内,其已发行及获准发行的债券共有五笔。

其中,已发行的为20亿元“住房租赁专项公司债券(第一期)”、由印力发起设立的21.16亿元“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”、6亿美元(约合40.32亿元)固息票据。此外,3月6日,其获准发行12.64亿元“万科-南方资本购房尾款资产支持专项计划”和17.37亿元“万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划”。

需要注意的是,万科的频频发债是在融资难度加大的背景下完成的。在不久前同策研究院发布的数据显示,2019年2月,40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元,环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。可以看得出整体地产行业的融资环境远谈不上放松。

而万科的融资也都巧妙地避开了当下不受资本欢迎的“地产开发”,其中最大的两笔融资,万科分别用了租赁和广场资产支持的名头。有分析人士就认为,包括万科正在尝试的热带雨林计划、物流产业,碧桂园的农业和人工智能,恒大的造车等,这些五花八门的跨界,都是希望摘掉地产的名头,有更多的牌可以在资本市场融资。

而对于宏观形势和未来万科的发展方向,其实从不久前流出的“内部文件”中能够一窥端倪,郁亮当时指出,经济下行压力加大,“L”型走势尚未探底,宏观形势并不乐观。2019年,万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

文/北京青年报记者 李桁

编辑/李桁

责任编辑:张小曼(EN075)

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