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买房,了解开发商的“出身”很重要

2020-04-1417:19:22来源:素说吧公众号

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“XX开发商怎么样?”有人打听。

“你是要去那工作?还是要买它的股票?还是买它的房子?”我反问。

以一个负责任的朋友的身份,我必须告诉你,“有的开发商重视买房人的感受,有的更在乎股民的评价,还有的公司只需要向老板一人负责。

1、“社会责任”是央企开发商最介意的企业形象

凭着做房地产媒体25年来对这个行业的观察,我对“知名”房企的评价有自己的认识角度。

如果你是选择去房企工作,需要先问自己:是要一个稳定的工作环境慢慢成长,还是赚一时高薪后短时间“转会”?这是两类完全不同的公司。

如果你是买房地产股票,做得最“出色”的那只,是坚持把房子做到“60”分水平,多年擦着及格线,楼盘只用最基础的材料,不给项目提供太多附加值,最重视的是企业利润。这样的房企做的楼盘不会太差,也一定好不到哪去。

如果是买房,你就需要选那些“重视买房人感受”,不惜成本,宁可放弃部分利润也要“满足买房人意愿”的开发商。眼下这样的房企大多是“中”字头的央企,是最重视“企业羽毛”的。

“社会责任”是大家对这类企业的最多评价,不论你是否还有更多的理解,对于买房人来说,现在央企开发的房是一堵质量保障“防火墙”。

2、低利润的限竞房 考验房企“责任心”

对于这两年大量入市的“限房价、竞地价”的“限竞房”,开发商的利润空间被压缩到很低水平。有业内人士测算,在限竞房项目周转顺利的情况下,3%-5%是大部分限竞房能拿到的最终利润。然而在当前的市场状况下,几乎所有限竞房项目的销售周期都被不同程度拉长,据说九成以上限竞房项目面临“亏损”。

从买房人角度也不得不警觉,在买到房价优于周边项目15%左右的房子时,到手的房子质量有没有缩水?看不见的房子隐蔽工程部分,是否用的真材实料?我们期待买到价低质优的东西,但常识也总在提醒着每个“占到便宜”的买房人:真能遇到“雷锋”开发商吗?

庆幸的是,限竞房的开发商多是有一定市场基础和社会责任的品牌房企。对于开发商来说,保证成本与保障买房人利益成了“必备功课”。除了政府要求的规划设计公示之外,一些限竞房项目还会专门针对房屋规划、用料、建筑施工等问题给出一份补充协议,提前明确责任,以防日后出现房闹和维权。

在所有的项目细节都告知了入手限竞房的人之后,到了项目即将完工时,如果再提出“增配”的要求,以此“维权”,从法律角度肯定是找不到赢面,但如果以同理心为买房人考虑的开发商,这个时候如果能祭出“无理由退房”,才是真正的与人为善。

但现在的问题是,那些五环内、甚至四环内的限竞房项目,在北京楼市进入“六环时代”的今天,退了房再无相同价格买回的机会。在一些限竞房买房人要求“增配”的群里,另外一些没有抢到的人也是格外活跃:“退了吧,我收。”

悄悄告诉买了好位置限竞房的人,品牌开发商,尤其是“中”字头的央企开发商,会把足够的限竞房资金用在最能保证房子品质上,尽管他们不会把石材贴在楼盘大堂,没有富丽堂皇的楼内空间,但他们不敢偷工减料,所有的规范他们一个都不会少,抛开所有的溢美之词,他们是真的输不起。

3、做足限竞房价值 是房企形象的“加分题”

回看北京第一批限竞房,从2018年5月开始亮相,一度引发火爆的抢房势头。最早亮相的南五环外的瀛海府,开盘当天194套房源全部售罄。随后不久,远在周口店,到天安门直线距离超过45公里的万科七橡树开盘,因为价格足够便宜,仅用了一小时就被抢光。

随后几个月,十多个限竞房项目集中入市,局面一下变了。因为“70/90”限制,房企打造的户型清一色都是实用小三居。

在区域上,真正有优势的限竞房楼盘不多,大多数还是地处五环外的位置。当然,也有特例,南二环边上就有一个永定府项目,只不过政府给这个楼盘设置的限价高达8.9万元/平方米;南四环内有个洺悦苑项目,6.19万元/平方米,因为价格大大低于周边项目,很大比例的房子被业内人士买走,也是2018年热销的“网红盘”

限竞房自打入市以来,就被冠以“用来住的”。因为政策有取得房产证后五年内不许交易的规定,一个新房项目从开盘交首付,到能在市场上流通交易,可能要经历八年左右的时间。

买限竞房的多是刚需买房人,是对价格、品质最敏感的群体。而做足限竞房价值,是房企获得众多刚需买房人口碑的“加分题”。因此我说,买房,了解开发商的“出身”很重要,尤其是现在各类房企现金流普遍吃紧的特殊阶段。楼市退潮时,你能看到谁在“裸泳”。

4、不论是否限竞房,交房季都是对开发商的“大考”

一些限竞房买家担心他们这一批购房者真的买到了“史上质量最差的房子”,看着社交媒体上流传的各种视频,担心自己早晚有一天也会被卷进去。

其实同样担心自己买的房子有质量问题的,现在我们看到的“维权”人都是出自普通商品房。还没到交房期的限竞房,还不具备开始“维权”的成品。

如果真到了限竞房的收房季,我们可以对开发商进行一次“大考”,以政府的规范要求和开发商的承诺为“标准答案”,那时,是让开发商通过“大考”买房人收房,还是索赔增配抑或是退房,答案揭晓。

责任编辑:姜泽菲(EK010)

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