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郁姐鉴房|合生ME悦、和锦诚园、和园,三个项目透出南城楼市尴尬的小秘密!

2021-07-0715:40:38来源:北青网

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北京限竞房取消后,限竞房7090政策不再适用。原来均价5万/ m²、89 m²的小三居彻底消失了。

现在五环新房的价格在6.5-8万/ m²,并且都是以100平米左右的刚需改善为主。

这意味着总价400-500万区间的房子急剧减少。

刚需族上车只能在缩小面积和牺牲面积之间作出艰难的选择。

这就是近期旧宫合生me悦,一个以小户型为主的新盘,热卖的主要原因。

近期,郁姐在踩盘的过程中,也发现了南城新房的尴尬。本期我们来说说合生me悦、和锦诚园、中铁华侨城和园。

三个项目区位图

8号线年底贯通南北 德茂潜力待激活

关注楼市的读者们都知道,亦庄板块今年新房卖得非常快,河西板块基本没剩什么房,目前还有新房在售的主要是马驹桥板块,以及旧宫。

从地理位置上,德茂区域距五环800米左右,四环六公里左右,从德贤路上南五环仅需两分钟,驾车15分钟可达三环刘家窑桥,去往国贸CBD开车只要25分钟。

德茂是地铁8号线南段倒数第二站。还有五个月,8号线南北段实现贯穿后,将为另两条南北地铁线4号线、5号线分担运载压力,从德茂到达北四环的时间也将大大缩短至1个小时,这对德茂、瀛海板块带来非常好的带动。

南北城通勤距离缩短,甚至可以逐渐缩房价差距,可以对标一下同样位于南五环四号线上的高米店北站周边的房价,目前二手房品质还可以的小区金地仰山、公园九里均价在6万出头。

德茂板块属于亦庄区域,是一个整体规划开发的区域,属于亦庄大区域的瀛海地区、定位综合配套服务区。

从产业优势到区域的整体性来看,未来后劲儿更足,所以目前板块内三个在售新房项目均价6万/ m²出头的价格完全合理。

亦庄新城国土空间规划

2023年瀛海还会与S6号线相连,可联通大兴机场和首都国际机场。

德茂板块目前还在建设初期,生活配套主要依赖亦庄核心区。

区域底商配套欠缺

驾车12分钟可以到达山姆会员店,北侧4公里还有爱琴海购物中心,西侧开车18--20分钟可达西红门商圈。未来德茂区域内规划了由南投公司打造的12万平方米商业区,瀛海有中海建造6万平方米寰宇购物广场。

临近南海子公园是德茂板块的一大自然优势。

下面我们来具体看看这三个项目的实际情况。

合生me悦 小户型弥补市场空缺

合生me悦距地铁8号线德茂站仅两百米,是实实在在的地铁房,共三个地块,其中南北两块相连再加一个西侧开发商自持地块。项目规划建设23栋住宅楼,2栋9层、1栋11层、剩下20栋为15层的小高层。共计1436户。

合生me悦售楼处

合生me悦从拿地到亮相仅用三个月时间,目标客群定位为年轻刚需购房群体,小户型占据主力户型。

合生me悦共有7种户型,大体可分为4种户型。项目目前还没有开盘,此前传均价6.5万/ m²,郁姐了解到,实际开盘时应该到不了。我们按小户型6.2万/ m²均价来测算,大户型单价会高一些。

分别为53/58㎡一居,总价预计360万左右。

72/105㎡两居,总价450-650万左右。

95㎡三居和120㎡四居,总价600-760万左右。

可以看到,合生me悦的主力户型正好是目前市场上比较稀缺的4、500万区间价格,符合刚需购房人群的需求,所以据称,目前已排卡2000人,已超房源数。

我们一起来看看户型:

58㎡1室2厅1卫

户型为东西向,入户设有玄关。麻雀虽小,五脏俱全。卧室做了飘窗,全明格局。

卧室

卫生间干湿分离

样板间客厅、厨房由岛台隔开,青春活跃的气息扑面而来

72㎡2室2厅1卫

南北通透、依旧全明。很方正的两居室,两间卧室的大小很均衡,样板间在设计时也注重展现收纳空间,比如入户玄关柜、卧室里飘窗上加的柜子等。

客厅、厨房

两间卧室

95㎡3室2厅2卫

95㎡的三居是整个项目的主力产品,三面宽,两个卫生间,厨房、餐厅、客厅LDK一体化,整体感觉舒适。

120㎡4室2厅2卫

120㎡的四居可以算作刚改户型,全明空间。虽然“四叶草”户型,卧室在四角,互不打扰,功能性强。

客厅、餐厅和厨房

主卧、侧卧、书房

总体来看合生me悦设计上中规中矩吧。核心卖点还是小户型、总价低。

目前各户型的空间尺寸还没有具体公布,从样板间的实际体验来看,面宽尺度并不能算优越。虽然是精装交付,但装修的标准比较一般。

另外,由于德茂地铁站是高架行驶,距离项目近,多少也会有一些噪音影响。

当然,从目前排卡情况来看,瑕不掩瑜,能够上车还是刚需购房者们的首要选择。

和锦诚园

和锦诚园距地铁8号线的距离就稍远一些,项目距8号线德茂站1.2公里。目前在售地块是项目距离地铁最近的地块。

项目已经开盘两期,1、2、4、5、6号楼均已售罄,目前在售的项目为3、5、7、8、9号楼130㎡和143㎡的四居,其中3、7号楼为130㎡四居,5、8、9为143㎡的四居。项目还有111㎡的三室已经售罄,171㎡的户型目前暂封。

项目沙盘

项目自带教育用地公立幼儿园,西侧也有一块教育用地规划为中小学教育用地。项目内部配套有餐厅、瑜伽馆、恒温泳池。

目前项目均价在6.2-6.5万/㎡,130 ㎡7号楼只剩3套房,价格在740-790左右,143㎡洋房,总价950--990万。

130㎡四室两厅两卫

四个卧室分布在房间四角,南向10.4m三面宽,有独立入户玄关;

“U”型厨房并带有西厨操作导台,与餐厅、客厅相连通,南北通透。

主卧带衣帽间、卫生间,但主卫不是明卫。

餐客厅宽敞明亮

北向卧室开窗面积较大

143㎡四室两厅两卫

南向面宽11.4m,客厅面宽4.4m,还是很舒适的。

主卧独立卫浴,“u”型衣帽间收纳功能更强。

客厅宽敞

主卧带飘窗、主卫带浴缸

厨房及公卫

总体看来和锦诚园户型以改善为主,总价在800万上下,对于南城刚需改善客群来说,门槛不低,还需要时间的消化。

还是那句话,8号线全线通车后,这个项目也剩不下!

中铁华侨城和园

中铁华侨城和园是区域内的老项目了,目前已经进入现房销售阶段。2020年交房时,郁姐还曾做过收房报道,目前业主们已经入住。

项目2017年就已经入市,价格也是几经波折。

这次,郁姐再来中铁华侨城和园,明显感到,园区有居住的氛围了,经过时间的沉淀,进入到园区内的品质感也能感受到,一个渐进成熟的居住社区得之不易。

中铁华侨城和园小区内部实景

项目共11栋高层、6栋别墅。

目前高层还有1、2、4号楼154㎡的三居和184㎡的四居在售,总价在900-980万,这个价格在亦庄大板块买现房、临铁、临公园、高品质的房子来看,性价比还是很高的。

154㎡的三居还剩10套左右;别墅下叠面积288-385㎡总价1600-1700万,个别2000万左右。

项目沙盘

154㎡3室2厅2卫

入户有玄关,户型设计在当下市场看依旧能打!

三面宽南向采光11.2m,南北通透,采光好。

三间卧室大小较为均衡,北向卧室也很大,主卧带衣帽间,卫生间。

这个面积段做成大三居的户型,各个空间的尺度都很舒适,可以说是家庭型的终极改善了!

楼下就是公园,养老也很不错!

184㎡4室2厅3卫

184㎡的户型,真是豪横的终极置业!

与154㎡的户型格局比较相近,多了一间卧室,南向两间套房设计。

餐厅的位置可以做西厨,与西厨相连,功能性很强,就餐空间也是非常阔气!

实体楼样板间客厅与餐厅空间

其实,中铁华侨城和园大户型卖到现房阶段,也再次印证了郁姐所说的,南城刚需改善的后劲儿不足,小户型抢购,大户型去化慢,这就是目前德茂乃至整个南城不得不接受的现实。

文/张郁唯、崔心悦

责任编辑:张小曼(EN075)

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