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价格倒挂的新盘 可以“闭着眼 ”买吗?

2021-09-1715:29:08来源:北青网

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新房市场有这样一个概念,只要提起就能刺激肾上腺素的分泌,让购房者疯狂,叫做:“一、二手价格倒挂!”

近几年,随着调控政策常态化,包括北京在内的不少城市都加强了对新房售价的限制,这直接导致了越来越多新房的价格与周边二手房出现倒挂,价格差从几千元/平方米到上万元/平方米不等,大量“低于市场价”的“笋盘”也开始大量出现。

与此同时,在开发商们有意无意地宣传下,对于倒挂盘“买到即赚到”、“闭眼买”、“抢着买”就成了购房者的信仰,由此诞生了不少“日光“、“时光”、甚至“秒光”的名场面。但在喧嚣过后,一些曾经价格倒挂明显的“神盘”却遭遇了滑铁卢:有实物与宣传不符的,有交房就被退房的,有测量面积后遭遇维权的……

如今,又有一大批新盘上市在即,在限价政策下,价格倒挂再次成为销售口中的“制胜秘笈”,只是这一次,购房者显然更有经验了,不再被表面上的价差数字蒙蔽,一些热门项目甚至出现了一边排队买房,一边要求维权的奇特场景。

热门倒挂盘未开盘先遇维权

进入金九月,一大批新项目开放了售楼处开始蓄客,高性价比自然成了主要卖点。位于昌平的奥森春晓和北清云际两项目在8月31日获得了住建委批复的施工许可证,随即开放了营销中心。

在接待以购房者身份到访的北青-北京头条记者时,项目销售人员不约而同地将新房售价与周边二手房价格倒挂视作一大卖点。

奥森春晓的一位销售人员就表示,回龙观区域最主要的两个二手房国风美唐的价格在6.8万元/平方米,公园悦府的二手房价格也在6.7万元/平方米,而目前的新房均价约为6.2万元/平方米,优势明显。

这样的价格倒挂自然吸引了不少人排队,售楼处开放当天,排号的购房人就超过了可售房源的数量。但令人意外的是,几天之后,原本排队买房的购房人却突然在网络上发起了维权。

一位参与了维权群的购房者卢先生表示,他在上地工作,一直重点关注着这两个项目,但最近发现两个项目不约而同地修改了户型面积,户型图却并未改变,这就使得建筑面积变大了,使用面积却没有变,得房率出现下降。

卢先生表示,他关注的奥森春晓项目中,销售发送的带尺寸户型图显示,93平方米的套内面积为68.47平方米,得房率约为73%。但随后两次调整了最小面积,从93平方米加到了95平方米,但户型图未变,得房率降至71%。卢先生认为开发商这样的做法提高了总价格,却牺牲了室内实际空间。

一位不愿透露姓名的业内人士就对北青-北京头条记者表示,类似的做法其实就是在不同时期拿地贵了的表现,面对高成本限售价的压力,一些热门的价格倒挂项目,在蓄客非常乐观的情况下,才敢于选择在得房率上找补,也就出现了未开盘先遭维权的奇怪现象。

价差真有那么大吗?

不只是这两个项目,近期楼市一个显著特点就是价格倒挂的新盘越来越多,比如崔各庄的和光悦府、龙樾合玺和望京养云,在实地探访时,销售都会告诉你望京二手房房价已经超过12万/平方米了,这里只有8.8万元/平方米;价差明显。类似口径的还不乏树村、王四营等地的新盘项目。

在巨大的价差面前,新盘确实充满诱惑力。但需要特别注意的是,这个价差可能并没有没有想象的那么大。

因为各种找房软件上显示的二手房参考价,往往都是小区的挂盘价,而真正有实际意义的,其实是小区的成交价。在买方市场中,挂盘价往往是虚高的,实际成交的价格却要明显低于挂牌价。

因此,在进行价差测算时,一定需要注意不要只看挂牌价格。最好是去多问问附近的中介门店,对标小区当前实际的成交价格是多少。

另外,对于价格倒挂明显的新盘项目,购房人更容易被价格诱惑,认为有利可图,也就买了,并不会太考虑周边的配套怎么样,未来潜力怎么样。但实际上,楼市中不乏相隔一条街,定价体系却完全不同的先例。

以崔各庄三个新盘为例,虽然位于大望京区域,但项目均位于京密路东侧,现有的教育、商业或者基础配套,显然与京密路西侧的望京核心区还有着明显差距,如果未来的配套和交通没有得到明显改善,与望京核心区的价值自然也会始终存在差距。

倒挂盘最需担心的还是产品力

对于倒挂盘而言,最需要担心的还是实际交付的质量问题。尤其是价差大的项目,往往也意味着开发商拿地成本更高。即便开发商不会故意把产品做差,但如果预期利润达不到了,就极可能出现各种降标、减配的情况。

南二环的中国玺、昆仑域都曾因此爆发过维权。预计超过12万元的项目最终以每平方米10万元以内的价格开盘,一路高光热销。甚至有人表示,只要能买上,愿出20万元“茶水费”。但最终交付时,昆仑域因为主外立面与宣传时不符、装修减配、园林不如预期等问题遭大面积维权及退房。中国玺则是因为交付时借面积差要求业主补数十万元,被质疑变相突破限价。

两个曾经明星楼盘的遭遇,对于一味追求房价倒挂的买房人也是一个警示。一位不愿透露姓名的营销负责人私下透露,在价格面前,不少购房者都可以对质量妥协,价差越大,他们的包容度也就越大。尤其是那些地价高,限价低的项目,没有明显的利润,产品力自然会越来越弱。

按照一般的逻辑,楼市里,一二手房价倒挂的项目都是“买到即赚到”的神盘,但随着新盘普遍限价,类似的价格倒挂盘也会越来越多,一旦形成规模效应,反而可能重塑整个价格体系,这也是当前楼市中倒挂盘和以往最不同的一点。

对于一心寻找倒挂盘的买房人,需要提醒的是,价差倒挂确实是不小的价格优势,但一定不要被表面的房价数字蒙住了双眼。下定买房前要了解清楚,综合考虑价格、发展潜力、产品质量、时间成本等多方面因素。

文/北青-北京头条记者 李桁

责任编辑:张小曼(EN075)

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