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北京二次土拍转冷,房企称准备过冬!海淀、丰台、昌平地块点评!

2021-10-1412:25:25来源:北青网

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10月13日,北京第二次土拍结束,两日共收获土地出让金513亿,相比第一次1100亿,减了一半!

数量上,第二次土拍共计拍出17宗地块,事先计划推出的43宗地中剩余的26宗地块,相关消息称将并入第三次土拍。

观摩完全程的土拍情况,感觉到的主要土地市场情绪就是冷清。

土地是房企开发建设房子的生产资料,也是最重要的开发成本组成部分,面粉的价格与面包的价格息息相关,我们一起来深度解读一下北京二次土拍!

土拍解析

先来总结一下这次土拍的特点,文末附全部地块数据

01 参与竞拍企业减少 央企国企主力军,民企低调

中海、华润、建工、首开、金隅、城建、中建……参与竞拍的主体多是央企、国企,民企只见到了懋源、东亚新华、龙湖等几个。并且最后成功摘地的民企只有懋源、龙湖两家。

中海第一次土拍没能成功拿地,这次积极参与了8宗,尤其在海淀地块的竞拍中表现积极。最终摘得了海淀永丰地块,京昌路地块还需要等最后竞高标准方案审批。

近期,中海在广州、南京、深圳都拿了地,有统计显示,不到30天时间里,中海在全国拿地上就花了接近500个小目标,超过8个月的拿地总金额。

在北京,中海也已经连续14个月没有拿地,是该补充库存了。

郁姐尤其要说一下,中海在北京做的大部分产品,产品力都非常棒,在与中海人沟通的过程中,能感受到他们对产品设计是非常有追求的,所以也很期待这次中海能够为北京市场带来好产品。

目前看,第二次土拍首开、中铁、北京建工收获最多,分别摘得3宗地块。

02 土拍竞拍不激烈,溢价率降至4.04%

拿地对于一家房企来说是要非常讲究节奏的,按照过往的经验,拿地最怕争抢激烈,开发商高价拿地都赚不到钱。

而市场冷清的时候,又往往要考验企业对市场的判断,有没有拿地的胆量,这种时候地价便宜,更容易有利润。

北京5月第一轮土拍30宗地块的溢价率大概是7.1%,而第二轮17宗地块的平均溢价率仅有4.04%!热度锐减!

03 新型共有产权商品房拍卖热度不及预期,或达不到最高限售价格

上午海淀京昌路楔形地块率先进入拍卖,很快达到限价、达到最高政府持股10%的标准,进入高标准方案竞选环节。

本以为新型共有产权商品房仍然是香饽饽,可紧接着的海淀永丰地块,以及丰台万泉寺、周庄子地块都没有达到最高拍卖限价,所以也并没有进入竞政府持股份额。

那么有意思的问题来了,政府不持股,就意味着房价不打折了,那还是否还要参照最高限售价格去卖房呢?

郁姐在现场与多位开发商代表沟通了解到,对于这些没有竞到政府持股的共有产权商品房,开发商们表示后期很有可能卖不到最高限价。所以倒推过来的拿地价,就没人敢举牌了。

“市场现在太冷了,准备过冬了!”一位房企负责人表示,目前各大新房销售情况都不理想,房企不拿地主要也是对后市缺少信心。

事实上,这些没有竞到政府持股份额的地块,就回归了纯商品房属性,那么后期大概率的市场定价也会随行就市。

04 楼面地价回归理性,房企利润保住了

房企利润保住的同时,才有品质可言。

比如,此次海淀西北旺永丰地块的楼面地价5.39万/m²,参考隔壁海淀幸福里的拿地楼面价基本相当,海淀幸福里的网签单价是8.1万/ m²,此次中海和华润+首开分别摘得的永丰地块,最高限价是8.3万/ m²,理想状态下,开发商的利润是会更高。

目前海淀幸福里大户型销售缓慢,一百平米上下的非常抢手,已经售罄。

新地块产品定位合理销售情况应该不愁卖。

另外,懋源摘得的西三环丰台周庄子地块,除去配建的楼面价媒体计算约是5.88/m²。对比第一次土拍的融创摘得的五环石景山衙门口地块6万/ m²的楼面价,利润空间就太合适了。

市场的温度变化,开发商最先知!

给粉丝们先提炼一下为何市场变化如此之快。

1、 目前新房市场大部分销售情况不及预期,第一批供地开发商确实追高了。

2、 二手房批贷时间延长,直接影响了新房的销售。

3、 房企资金链收紧,库存去化不理想,二次土拍全国范围内频频流拍,给明年房地产市场预期带来了微妙的变化。

4、 北京市场上半年消化了一部分购房需求,在进入五环7万的新时代,购房者的购房能力和需求显然还没有及时跟进。

10月13日土拍掠影

09:35海淀东升镇京昌路楔形631-1地块

第一块地开拍,现场气氛有些紧张。1分钟开发商轮番举牌,很快由华润+城建联合体报出了44.4亿的上限竞拍,随之进入竞政府持有商品住宅产权份额,共7家房企,京投、中海、中建三局+中建五局、华润+城建、建工+首开+住总、懋源、中铁置业纷纷报出政府持有比例,最终由中海报出10%上限份额,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

其中参与高标准商品住宅投报的主体仅剩4家,中海、中建三局+中建五局、华润+城建、中铁置业。

最终结果,将在5个工作日内揭晓。

10:30 海淀东升镇京昌路楔形631-2地块

该地块竞价房企比第一块少了京投、懋源两家房企,剩余5家房企全部参与竞拍,依然是很快就举牌达到价格上限,进入竞政府持有商品住宅产权份额环节。

起拍价46.5亿,起始楼面价6.5万/平米,经过35轮竞拍,中海49.3亿触及上限,政府持股10%,转入竞高标准,可售住宅楼面价8万左右,溢价率6.02%。

地块点评:毫无疑问的热点地块,仍然是房企们竞相追逐。折后单价10.8万元,海淀这个位置不愁卖!中海一直想在海淀有一个地标性的产品,期待这次能够如愿!

11:30 海淀区西北旺镇永丰004、005地块

意外没有进入到竞政府持股环节,建设纯商品房。中海以45亿元拿下该宗地块,溢价率为5.63%。

11:50 海淀区西北旺镇永丰0403-0003地块

同样未有政府持股,建设纯商品房,由华润+首开举牌44.95亿竞得,溢价率6.26%,楼面价5.39万元/平!幸福里二期来了?!

地块点评:永丰两块地容积率1.5,限高30米,可做10层左右的小高层洋房。华润在海淀幸福里积攒了大量客户资源,二次拿地具有销售优势,积极拿地也侧面说明,对地块销售比较有信心。

上午土拍数据

关于海淀地块的详细测评,可参看《金九银十,北京新房怎么选?!海淀永丰、北沙滩、学府壹号院地块实踩》。

14:30 丰台万泉寺地块

中海、懋源、华润、建工+首开,共4家房企及联合体报名参与,起拍价为39亿元,起始楼面价约3.8万元/㎡。经过11轮的竞争,最终建工+首开联合体以41.8亿竞得,可售住宅楼面价约7万元/㎡,溢价率7.18%。

地块点评:二环边,紧挨丽泽,步行800米到达14号线菜户营桥西站,三环内绝版地块了!首开+建工这两大国企联合操盘,感觉很久也没见到了,期待一下产品设计!

14:57 丰台周庄子地块

中海、旭辉+华润+首开、懋源,共3家房企及联合体报名参与,起拍价为42.9亿元,起始楼面价约1.9万元/㎡。

有趣的是,地块开拍时,旭辉+华润+首开联合体并未进场,最终仅中海、懋源两家参与竞拍。

而地块在开拍后无人报价,最终,懋源以此前参报的低价中的最高价——43.34亿竞得,可售住宅楼面价约5.88万元/㎡,溢价率1.03%。

地块点评:懋源在西三环有懋源钓云台,懋源璟岳,有地缘客群基础,地块纯商品房销售指导价为10.6万/㎡,房屋售价有±5%浮动。地块南侧的中海甲叁號院目前均价约10.9万/㎡。之后,郁姐将去地块踩盘。

15:14 昌平区七家镇平坊村PF-04地块

该宗地共有金隅+首开+建工、中铁置业2家房企及联合体报名参与,起拍价为35.9亿元,起始楼面价约2万元/㎡。经过3轮举牌,被金隅+首开+建工联合体以36.6亿竞得,可售住宅楼面价约3.3万元/㎡,溢价率1.95%。

地块点评:周边环境比较成熟,公交车很多,没有地铁,周边二手房价格在2.7万-5.5万/㎡之间,地块销售限价5.4万/㎡。比一拍的天时汤山地块限价6万元/㎡便宜6千。

15:33 昌平区常平镇东环路0021地块

10月13日拍的唯一一块公产房,共有6家主体参与地块竞拍,东亚新华、“路劲+城建开发+城建北方”联合体、中铁诺德、中铁置业、“建工+昌房”联合体、首开房地置业。经过多轮竞价,地块现场竞价触达土地出让价格上限(9.4875亿),转为现场摇号方式确定竞得人。最终, 中铁置业在现场摇号环节“拼手气成功”,顺利将地块收入囊中。

地块点评:紧邻昌平区政府,昌平线昌平站,周边有中国政法大学(昌平校区)、中国石油大学,城市界面舒适。建设“共有产权住房”保障房,房屋销售均价为3.19万元/㎡(含全装修)。

16:05 大兴区黄村镇6026、6020地块

中建一局、中铁置业+兴创、中海,共3家房企及联合体报名参与,经过17轮的竞争,进入竞现房销售面积环节,仅中建一局、中铁置业+兴创参与该环节。最终地块由中铁置业+兴创联合体以37.84亿+5.4万㎡现房销售面积竞得,可售住宅楼面价约3.26万元/㎡,溢价率10%。

16:39 房山拱辰地块

中建一局、北辰+龙湖+建工、中铁置业、路劲+首开,共4家房企及联合体报名参与,最终,中建一局以14.6亿竞得,可售住宅楼面价约2.26万元/㎡,溢价率8.15%。

17:18 门头沟永定镇0004地块

龙湖+北辰联合体、首开+建工联合体、金茂参与报价。

最终,该地块被龙湖+北辰联合体以12.18 亿元收入囊中,溢价率为1.5%。地块近地铁S1号线四道桥站,周边首师大附中永定分校、龙湖北京长安天街等配套齐全,地块限高60米,周围有永定河森林公园、绿海运动公园等,高层风景应该不错!

下午土拍数据

10.12日土地出让数据

以上就是10月13日土拍的所有关键信息,数据繁多,如有出入以国土部门为准。

无论市场如何变化,总会有需求,总会有机会,房企拿地后还是要精研产品,提高性价比,精准把握购房者的需求才能跑赢市场!

文/张郁唯

责任编辑:张小曼(EN075)

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