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“金九银十”中的新房:住宅库存再超9万套,年末酝酿价格战

2021-11-0311:03:20来源:北青网

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今年“金九银十”的新房市场,如果只用一句话概括,就是海淀树村项目与其余新盘共同入市。

最受关注的树村项目,不出意料地入市即高光,2000万级别的房子遭遇哄抢,创下了单盘超过100亿元的单日成交记录。但树村之外,大多数项目却陷入供大于求的 “难卖”境地,一些项目甚至因为新开盘价格低于1个月前,而遭遇维权。

不同于往年的“复苏”,在经历了一个远谈不上火热的销售季后,京楼又遇到了防疫措施升级的现状,犹如被再泼一盆冷水。

住宅库存量也在2021年里首次突破9万套的关口,不少业内人士坦言,随着第二次供地中的新盘项目入市,同区域竞争会进一步加剧,更需要年底回款偿还债务的开发商,或许将酝酿价格战,率先抢跑。

抢房、降价、维权 京楼很魔幻

在几百万的倒挂面前,有人狂欢,就有人哀叹。

就在不久前(10月29日),海淀树村的融创·学府壹号院公布了2000人的排号名单,作为新型与政府产权共有性质的商品房,学府壹号共计900套房源,主推184-275平方米的大户型。因为共有20%的产权,学府壹号院的定价约为9万元/平方米,对比周边11万以上的二手房价格,具有肉眼可见的优势。

以至于周五开盘从下午一直到深夜,最终项目128、154、184、220平方米的户型全部清盘。只有部分275平方米的中间户型和下跃进入顺销。项目方对外释放的销售数据达到了恐怖的125亿元。

读者丁先生排号在1700多名,他这样描述当时的情景:销售不断穿插于自己客户的身旁,只是不停强调同一句:“怎么也要抢一套,不行再退”。眼看气氛被烘托到这了,甚至出现有眼疾手快的客户抢走了心仪户型,还与排名前一号却在犹豫不决的客户当场爆发冲突。

只是这样的喧嚣只属于极少数的幸运盘,更多的楼盘面临的问题却是不得不做出选择的促销,甚至紧随其后的维权。

上周五,北青·北京头条记者走访了朝阳区王四营、大兴旧宫等区域楼盘时发现,售楼处现场看房的人并不多。仅有零星散客在沙盘及样板间处了解情况,售楼处待客间和大厅休息区,基本没有看房客户逗留。有的项目甚至有大批中介人员集中组团看房,一般业内认为,只有销售进入尾盘或是顺销走量并不理想的项目,才会以佣金的形式引入中介渠道,以提振销量。

“我们现在的工作重心是准备做年底最后的冲量,希望能完成年度任务。”位于大兴区某楼盘的销售张虹(化名)如此表示,“北京地区已经很多年没有‘金九银十’这个概念了。11和12月份却可能是下半年的冲量大月,优惠活动也基本在这两个月进行。甚至会有特价房推出,比如内部正在商议将原价980万元的下跃产品,调整为940万元。

试图调整价格策略的还有一些刚入市的区域热门楼盘。昌平区某在售项目,在10月份推出一期南区房源后,近日又为北区取得了预售证。结果北区面向刚需的83平方米的小户型比已经销售的南区同户型便宜了3000元/平方米,总房价便宜了约25万元,于是就出现了这样的情景,北区的购房人前往售楼处抄底,南区的购房人则前往售楼处维权。

对此,一位接近项目方人士透露,南区相比北区距离地铁站更方便,所以价格上才有所优惠。

不管如何,今年金九银十的新房市场是热闹的,创记录的百亿单盘销售在冷清整体市场中,与维权充斥在一起,让人觉得很是魔幻。

两个月新房增加近2万套

市场整体销售虽然平淡,但供应却实打实的在9、10月份迎来高潮。

据统计,9月份以来北京共有37个新建商品房项目获批期房预售许可证。根据北青-北京头条记者对每个取证项目的统计,约有18725套住宅被推进市场。“金九银十”也成了今年北京新盘供应量最大,可售房源最多的时间节点。

提到供应就一定要说需求。数据统计显示,9、10两个月的新房成交分别为5430套和5559套,合计为10989套。根据中原地产的数据显示,2021年金九银十真实成交一、二手房源合计为30088套,同比2020年金九银十减少了1万套,下调超过25%。

成交不力自然推高了库存压力,截止11月2日,北京市住房和城乡建设委员会网站数据显示,北京当前可售期房住宅63505套,未签约现房住宅27610套,合计住宅库存达到了91115套,这也是今年楼市库存首次突破9万套。粗略按照每月5500套成交计算,现有库存足够消化16.5个月。

在业内,9万套住宅库存被认为是观察新房市场供需关系的分水岭。今年7月份时,楼市住宅库存尚在7万多套,进入11月份突破9万套,意味着供应明显大于现有需求。

对此,58安居客房产研究院分院院长张波表示,由于加大了新盘的供应力度,加之限价的影响,目前市场上新房的供应量出现一定增长,加之同一区域的新盘会有同步在售的情况,自然就加大了各盘之间的竞争,也会给买房人更多对比的机会。如果市场的供给量持续保持一定高位,那么部分区域的竞争状态还有可能会加剧,市场的胶着状态在年底预计不会发生改变。

不排除年底触发价格战

更令开发商感到压力的是,北京愈加严格的防疫措施。

自从昌平区再度出现新冠确诊病例以来,一些城区的电影院、密室逃脱,棋牌室等封闭空间都被关停,不少商业区也升级了防疫措施。作为人员往来密集的售楼处,特别是昌平的新盘项目,都受到了不同程度的影响。

“本来我们是打算10月份开盘的,但防控措施升级影响了蓄客,开盘时间只能后移了。”昌平一个新盘项目的负责人告诉北青·北京头条记者,作为京北“码农”的集中地,区域内已经有北清云际、奥森春晓、龙湖云璟、萬橡悦府、紫金书院多个新盘,本来就面临激烈的竞争,现在防疫升级,“原本不少准备来看房的客户,都不敢来了。”一些项目也主动采取措施,在门口提供扫码、消毒服务,还通过预约制,限制到访人数。

本该是年底冲刺回款的销售季,却不断增加难度,让不少房企发了愁,年底密集性债务违约的新闻也频见报端。

对此,张波认为,从房企端来看,不同近况的房企在销售策略上也会继续分化,一部分房企会变得更为笃定,通过减缓促销力度,来保证利润率水平。但另一部分现金流压力偏大的房企则会保持一定的促销节奏,并不排除加大优惠的力度来实现更大的现金流入。

一位业内分析人士也就此发表观点,从市场预期看,第二轮集中供地项目依然有10余个项目可能在最近一、两个月入市,供应仍会继续增加。如果针对购房人的信贷没有明显缓和,房贷放款依然需要长时间排队的话,北京楼市有较大可能在年末酝酿明显的价格战!

文/北青-北京头条记者 李桁

责任编辑:张小曼(EN075)

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