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开盘即退房 北清云际准业主遭遇“营销套路”

2021-11-2515:20:50来源:北青网

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京城北部昌平区的北清云际,自入市以来热度持续居高不下,备受码农关注。然而,近期该项目在北区取得预售证之后,却陷入了维权纠纷,引发争议。

不少业主向北青楼市调查组反映,新开盘的北清云际北区产品出现了不同程度的下调,而此番维权的目的直指开发商恶意营销与虚假宣传,他们认为项目销售人员此前通过散布不实消息,诱导业主最终决策购买南区,从而损害了先前购房人的利益。

项目被指涉嫌虚假宣传、恶意营销

北清云际北区拿到预售证的当晚,售楼处上演了魔幻的一幕:前来选房签约的北区购房者与得知降价赶来维权的南区购房者齐聚一堂;不仅如此,南区业主除了维权,还劝导北区购房人员不要签约。

据南区业主刘天(化名)反映,11月初项目北区开盘,北区的均价虽与南区相当,但其中83平户型的总价却比南区降了二十多万,最高相差可达28万元,相当于每平方米便宜了超过3000元。这对于上车不满一个月的刚需业主而言,难免感到忿忿不平。

通常来讲,购买的住宅作为商品的一类,价格随市场的变化而浮动是很正常的现象,故买房降价也应遵循“愿赌服输”的原则,这是市场游戏的规则,也是基本契约精神的体现。

业主反映开发商诱导消费的截图

但是,刘天却表示,“我们维权的点不在于降价,而是觉得这其中有很多不合规的地方。”多名业主共同反馈,十一期间,北清云际南区开盘,但因北区容积率低、离地铁更近等优势,很多人想再等等北区。彼时,销售却一直宣扬北区将会更贵,而且很可能捆绑精装,导致部分购房人员直接放弃北区,进而购买南区。

“对前期造势诱导大家买南区,是否也已经构成虚假宣传、恶意营销,可以请专业人员判定。”刘天说道。据悉,北区83平户型只有53套房源,对于该户型大幅降价,项目方给出的解释是只卖给全额或高额付款的客户,才能享受更实惠的价格。

而对于开发商解释全额或高额付款的说辞,不少业主也表示存疑。

“得知降价28万,有种被欺骗的感觉”

2021年,是房地产行业充满不确定性的一年。

在海淀工作五年的刘天,从今年年初和家人正式筹划买房事宜开始,到10月份最终认购北清云际总价约530万的83平住宅,花费了将近一年的时间上车北京。他以购房人的身份,也更直观地见证了北京楼市的变化。

刘天表示“年初刚开始看房的时候,房价是处于上涨的状态。”与大部分首次置业的新手一样,他无时无刻不关注着市场动态,但在考量对比无数个在售楼盘之后,反而身心俱疲,无从抉择。

同时,土拍规则正在发生改变。伴随北京第一批次集中供地的项目指导价格出炉,楼市进入了“四环10万+,五环8万+,六环6万+”的新时代。此外,在第一批次集中土拍中,回龙观板块久违地挂出两宗地块,限均价6万出头,正中刘天下怀。

“自从第一次集中土拍之后,我就一直比较关注昌平区新增的这两个地块。一是位置距离工作地点更适中,出行便捷;二是6万多的项目价格与此前毗邻的限竞房价格相差不大,属于能接受范畴;三是对于该区域未开的升值潜力比较看好;综合下来购买北清云际的意愿还是比较强烈的。”另一位购买北清云际南区95平户型的业主杨浩源(化名)坦言。

然而,进入到下半年,市场以“降温”为主旋律,新、二手房成交量逐渐走向下行通道。为回款现金流,加速去化周期,不少房企在年尾采取“打折促销”的销售策略,由此引发楼市产生“降价潮”。

即使在北京北部新盘稀少的优势下,位于昌平、仅与海淀一路之隔的北清云际也难逃房价下调的命运。“从11月1日住建委公布项目北区的价格,我们就组织业主代表同开发商谈判,但截止到目前,双方的沟通结果还未达成完全一致。”杨浩源说道。

信任一旦有了裂痕,就难以再次修复如初。“得知降价以后,甚至最多相差可达28万时,当下就有种被欺骗的感觉,而且通过维权与开发商打交道的过程中,之前建立起来的信任感也减少了很多。”刘天表示。

“那些特别想退房的业主可能是对项目开发商很生气,以至不想再买他们的产品,对未来能做出一个什么样品质的小区也就完全失去了兴趣。”刘天猜测道。

而剩余购买南区的业主,还处于“退与不退”的两难境地之中,一方面部分想退房的业主,碍于手上并未存留直接的诱导消费证据,不能全额退房;另一方面不想退房的业主,对于开发商提出的1万元补偿金又无法接受。

遭遇退房,北五环“神盘”跌落?

过去几年,北京楼市反复证明着:码农在哪里,购买力就在哪里。

来源:大伟看楼市

即使是在整个行业处于下行状态中,凭借着北部新盘供应稀少,昌平市场依旧火热。而购房者用“脚”投出的选票——市场成交量也反映出北部市场供需关系紧张,截止今年前10月,北部区域成交高达6122套,而供应只有2462套,库存产生锐减。

与此同时,随着北京土地供应开始执行套内7090政策,入市的住宅门槛升高,使得100平米以内的刚需,140平米以内的改善占比越来越低。基于上述的市场环境,也就很好地解释了昌平市场多个入市楼盘热销的原因,其中包含北青云际在首次开盘当天,即斩获22.19亿元的意向销售金额。

然而这个一直顶着“神盘”光环的北清云际楼盘,自入市以来投诉的声音便不断,除了此次业主针对南区诱导消费的指控,还有其最终对外释放面积段同最初信息不符,从81-120平上升至83-130平。增加的几平米,或许成为压垮小户型预购客户首付不够的最后一根稻草。

据业内人士分析,这样的乌龙事件或许是项目提前释放未通过报批的面积信息所致,侧面反映出项目营销手段不够专业。而据此前媒体测算,最大户型由120平涨到130平后,最新得房率不到70%。相较于同时间段同批次集中供地入市项目,北清云际的得房率处于下游水平。

“增加面积”事件让购房人对项目好感度降低,而“北区降价”事件则加速了部分购房人选择退房的决心。据北清云际南区业主反映,“北区降价”事件一发生,就有不少业主想退房,以先前购买南区83平户型的业主为主。

此外,近期昌平楼市频频传来好消息,位于朱辛庄,号称昌平最后一个限竞房项目的龙湖云璟即将开盘,给北部码农带来了新的选择。据悉,龙湖云璟的房源432套,限均价不超过5.75万/平,产品将打造89-111平的纯三居户型。值得一提的是,该项目的得房率将超过75%。

毫无疑问,作为昌平战场上强而有力的竞争对手,龙湖云璟的入市给昌平“双子星”都将带来不小的去化压力。

开发商回应与律师建议

为进一步了解北清云际业主所反映的北区降价以及引诱消费的具体情况,北青楼市调查组联系到北清云际操盘开发商卓越集团市场营销中心助理总经理于洁求证此事。

针对业主反映的项目北区项目普遍降价问题,于洁解释道:“事实上,我们不存在降价的问题,在政府报备的均价上,南北两个地块整体6.2万元/平是一致的。而业主反映的降价,实际上是一些户型在不同地块上的定价差异,而且受到高低楼层、社区不利因素等影响,我们才在上下3%浮动之间做了一些价格上的调整。”

而对于项目置业顾问有无引导北区涨价或捆绑精装的宣传时,于洁承认有可能会发生这样极个别的情况,并表示:“只要业主能提供直接证据证明,我们对内一定是严惩不贷,而且我们愿意为此无无条件地为业主全额退房。此外,业主能接受全额或高额付款北区83平的产品的话,我们也是愿意去做调配的。”

此外,针对业主反映的情况以及开发商给出的协商方案,北青楼市调查组也特意咨询了北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师,为购房人提供建议。

王佳红律师表示,“第一,单纯从法律上来分析,凡事都讲究证据,如果说购房业主这边没有什么直接证据的话,确实可能在某种程度上会吃哑巴亏;第二,如果业主有退房或赔偿的意愿,还是尽可能地去搜集一些相关证据,比如说微信语音、聊天短信、宣传材料、网上公开信息等,或者从侧面印证的角度出发,排查找出明确有诱导宣传的销售人员和自己的置业顾问是否为同一人等。”

事实上,现实生活中确实也存在一些开发商虚假宣传、恶意营销等行为,那么购房人应该如何预防这样的情况发生呢?

“作为购房人来说,首先,在跟销售人员沟通的过程中,对于一些宣传或承诺等,最好有一些语音上的录音,画面上的录像,或者是留言、短信等证据的存留。其次,一些涉及到学区、地铁、配套以及赠送物品等重大承诺时,尽量还是写在协议合同中,如果不能写在协议中,购房人就更是要通过录音录像的方式来固定证据。”王佳红建议。

(应受访者要求,以上业主人物均为化名)

文/北青楼市调查组

责任编辑:张小曼(EN075)

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